서리얼 부동산: 다가오는 엑소더스

팬데믹 이후 부동산 시장은 어디로 향하고 있을까요?

팬데믹 이전에는 부동산 가격이 너무 높고, 주택이 중산층에게 접근 불가능하며, 대도시가 과밀화되어 있다는 이야기를 들었습니다... 현재의 위기는 이러한 모든 문제에서 우리를 구해줄 것처럼 보입니다. 하지만 그 대가는 무엇일까요?

사회적 거리 두기 규칙은 이미 요식업 및 숙박업 분야에 상당한 변화를 가져왔습니다. 대부분의 레스토랑, 바 및 클럽은 높은 매출-낮은 마진 모델로 운영되고 있으며, 코로나 바이러스 위기로 인해 부과된 현재의 제약으로 인해 멸종 위기에 처해 있습니다. 이탈리아의 초기 데이터에 따르면 재개장 후 요식업 및 숙박업 분야에서 운영되는 기업의 25% 이상이 다시 문을 열지 못할 수도 있습니다. 사업을 유지하는 기업의 경우, 관찰된 부도율은 향후 12개월 동안 최고조에 달할 수 있습니다.

온라인 상거래의 급증은 상업용 부동산에 심각한 위협이 되고 있습니다.  원격 근무는 인프라에 대한 압력을 줄이고 사무실의 점유율을 낮춰야 합니다.

부동산 부문의 첫 번째 큰 경향은 상업용 부동산 가격의 급격한 하락입니다. 또한 일부 상업용 부동산은 가치를 완전히 잃고 가능한 경우 주택으로 전환될 수 있습니다.

두 번째 큰 경향은 주택 가격의 상당한 하락입니다. 하락은 대도시에서 더욱 두드러질 것으로 예상되며, 이곳에서는 덜 밀집된 지역으로 이주하는 현상이 나타날 것입니다. 실제로 풀스택 개발자라면 샌프란시스코 지역보다 아이다호주 보이시에서 살고 일하는 것이 더 편리합니다. 웹 디자이너라면 프랑크푸르트 교외보다 이탈리아 남부 산 루카에서 사는 것이 훨씬 저렴하고 영감을 받을 수 있습니다.

산업용 부동산과 시골집을 포함하는 일부 틈새 시장에서는 소폭 상승 추세가 나타날 수 있습니다.
부동산 가격에 영향을 미치는 또 다른 요인은 예상되는 모기지 금리 상승입니다. 전반적인 금리 인하에도 불구하고 실업률 증가와 GDP 급격한 감소로 인해 모기지 금리가 상승하여 부동산 주택에 추가적인 압력을 가하고 있습니다.

팬데믹은 부동산 시장 환경을 잔혹하게 재편할 수 있습니다.  시장 축소는 이주 규모와 경제가 이러한 큰 충격을 흡수할 수 있는 능력에 따라 달라집니다.

그러므로 내가 내려가서 애굽 사람의 손에서 그들을 건져내고 그 땅에서 인도하여 젖과 꿀이 흐르는 좋은 땅 곧 가나안 사람, 히위 사람, 아모리 사람, 페리셋 사람, 히브리 사람, 여부스 사람이 사는 땅으로 인도하리라.출애굽기 3:8

시장 개요

다우존스 미국 REIT 지수는 미국에 본사를 둔 부동산 투자 신탁(REIT) 및 부동산에 직접 또는 간접적으로 투자하는 다른 회사의 성과를 반영합니다. 올해 초 이 지수는 21% 하락하여 다우존스 지수(14% 하락)보다 저조한 성적을 보였습니다. 주식 지수가 회복 조짐을 보이는 반면, REIT 지수는 4월 반등 이후 같은 수준에 머물러 있습니다.  이는 부동산 시장의 예상되는 상황에 대한 강력한 신호를 제공합니다.  

주택은 팬데믹 이후에도 수익을 창출하고 있지만, 시장은 주택 가격이 상당히 조정될 것으로 예상합니다. 메달의 다른 면은 상업용 부동산이 임대료 징수가 미미하고 거래가 없어 무기한으로 불확실한 상태에 머물 수 있다는 것입니다.

포커스:

REIT

REIT 가격의 변화는 부동산 시장에서 예상되는 혼란을 정확하게 보여줍니다.

미국 최대 소매 부동산 REIT인 사이먼 프로퍼티 그룹(NYSE: SPG)은 팬데믹 중에 시가총액의 60% 이상을 잃었습니다. 이는 상업용 부동산의 매우 어려운 상황을 강조합니다. 아발론베이 커뮤니티(NYSE: AVB)와 에퀴티 레지덴셜(NYSE: EQR)은 주택에 투자하는 REIT로, 올해 초 이후 25% 이상 급락했습니다.

포커스:

호텔

주요 호텔 체인의 주식은 주식 지수보다 저조한 성적을 보였습니다. 윈덤 월드와이드, 초이스 호텔, 메리어트 인터내셔널은 S&P 500보다 더 급락했고 회복 속도도 느렸습니다. 올해 초 S&P 500은 약 9.5% 하락한 반면, 윈덤과 메리어트는 시가총액의 40% 이상을 잃었습니다. 초이스 호텔은 브랜드 전환 전략을 발표했고, 그 결과 24%의 완만한 가격 하락을 보였습니다.  숙박업 분야의 전망은 밝지 않으며, 여름 초 관광객 수가 적어 추가적인 조정이 발생할 수 있습니다.

시장 전망

예상대로 금 가격과 브렌트 원유 가격은 상승세를 이어갔습니다. 다음 주에는 상품 가격이 정체될 수 있지만, 장기적으로는 상승 추세가 지속될 것으로 예상됩니다.  비트코인 가격은 9,000달러 수준에서 등락을 거듭하며 5월 초의 상승세를 잃었습니다. 비트코인에 대한 전망은 여전히 ​​긍정적이지만, 시기는 불확실합니다.