Sürreal Gayrimenkul: Yaklaşan Göç

Pandemi sonrası gayrimenkul piyasası nereye gidiyor?

Pandemi öncesinde, gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek olduğunu, konutların orta sınıf için erişilemez olduğunu, büyük metropollerin aşırı kalabalık olduğunu duyuyorduk,... Mevcut kriz görünüşe göre bizi tüm bu sorunlardan kurtaracak. Ama bedel ne olacak?

Sosyal mesafe kuralı, zaten catering ve konaklama sektörlerinde önemli değişiklikler getiriyor. Çoğu restoran, bar ve kulüp yüksek hacimli-düşük kar marjlı bir modelle çalışıyor ve koronavirüs krizi tarafından uygulanan mevcut kısıtlamalarda yok olma tehlikesiyle karşı karşıya. İtalya'dan gelen ilk veriler, yeniden açıldıktan sonra, catering ve konaklama sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin %25'inden fazlasının bir daha açılmayabileceğini gösteriyor. Faaliyette kalanlar için gözlemlenen varsayılan oran önümüzdeki 12 ay içinde zirveye ulaşabilir.

Çevrimiçi ticaretteki büyük artış, ticari gayrimenkule ciddi bir tehdit oluşturuyor.  Uzaktan çalışma, altyapı üzerindeki baskıyı azaltıyor ve ofislerde doluluk oranlarını düşürmesi gerekiyor.

Gayrimenkul sektöründeki ilk ağır eğilim, ticari gayrimenkul fiyatlarında büyük bir daralma. Dahası, ticari gayrimenkullerin bir kısmı değerini tamamen kaybedebilir ve mümkünse konuta dönüştürülebilir.

İkinci ağır eğilim, konut fiyatlarında önemli bir düşüş. Düşüşün, daha az yoğunlaşmış alanlara doğru bir göçün tanık olacağımız metropollerde daha yüksek olması bekleniyor. Gerçekten de, tam yığın geliştiriciyseniz, Boise, Idaho'da yaşamak ve çalışmak San Francisco Bölgesi'nden daha rahattır. Bir web tasarımcısıysanız, Frankfurt banliyösünden ziyade İtalya'nın güneyinde San Luca'da yaşamak çok daha ucuz ve ilham verici.

Endüstriyel mülk ve kırsal evleri kapsayan bazı niş pazarlarda küçük bir artış eğilimi görülebilir.
Gayrimenkul fiyatını etkileyen bir diğer faktör de, öngörülebilir bir şekilde ipotek faiz oranlarında artış. Her alanda faiz oranlarının azalmasına rağmen, işsizlik artışı ve büyük GSYİH daralması, ipotek faiz oranlarını daha yüksek seviyelere çıkararak gayrimenkul konutuna ek baskı uyguluyor.

Pandemi, gayrimenkul piyasası manzarasını acımasızca yeniden şekillendirebilir.  Piyasa daralması, göçün büyüklüğüne ve ekonominin bu kadar büyük bir şoku absorbe etme kapasitesine bağlıdır.

Bu nedenle, onları Mısır'lıların elinden kurtarmak ve onları o ülkeden süt ve bal akan iyi ve geniş bir ülkeye, yani vaat edilmiş diyara getirmek için geldim.
Çıkış 3:8

Piyasa genel görünümü

Dow Jones US REIT endeksi, ABD merkezli gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ve gayrimenkule doğrudan veya dolaylı olarak yatırım yapan diğer şirketlerin performansını yansıtıyor. Yılın başından bu yana bu endeks, sadece %14 kaybeden Dow Jones'un performansının altında kalarak %21 düştü. Hisse senedi endeksi toparlanma belirtileri gösterirken, REIT endeksi Nisan ayındaki toparlanmadan sonra aynı seviyede kümelenmiş halde kaldı.  Bu, gayrimenkul piyasasının öngörülebilir durumuna dair güçlü bir sinyal veriyor.  

Konut mülkü, pandeminin başlangıcından bu yana gelir üretmeye devam etti, ancak piyasa konut fiyatlarında önemli bir düzeltme bekliyor. Madalyonun diğer yüzü, ticari mülkün, yetersiz kira tahsilatları ve işlem olmaması nedeniyle süresiz olarak belirsiz bir durumda kalabileceğidir.

Odak:

REIT'ler

REIT'lerin fiyatlarındaki evrim, gayrimenkul piyasasında beklenen yerinden çıkmanın doğru bir anlık görüntüsünü sunuyor.

ABD'nin en büyük perakende gayrimenkul REIT'i olan Simon Property Group (NYSE: SPG), pandemi sırasında piyasa değerinin %60'ından fazlasını kaybetti. Bu, ticari mülklerin son derece sıkıntılı durumunu vurguluyor - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) ve Equity Residential (NYSE: EQR), konut mülklerine yatırım yapan REIT'ler, yılın başından bu yana %25'ten fazla düştü.

Odak:

Oteller

Önde gelen otel zincirlerinin hisseleri, hisse senedi endekslerinin performansının altında kaldı. Wyndham Worldwide, Choice Hotels ve Marriott International, S&P 500'den daha fazla düştü ve daha az toparlandı. Yılın başından bu yana S&P 500 yaklaşık %9,5 kaybetti, Wyndham ve Marriott ise piyasa değerlerinin %40'ından fazlasını kaybetti. Choice Hotels, bir marka dönüşüm stratejisi duyurdu ve sonuç olarak %24'lük daha yumuşak bir fiyat daralması yaşadı.  Konaklama sektörünün görünümü parlak değil ve yazın başında turist sayısının az olması daha fazla düzeltme getirebilir.

Piyasa görünümü

Beklendiği gibi, altın ons ve Brent ham petrol fiyatları yükselişine devam etti. Önümüzdeki hafta, emtia fiyatlarında bir fiyat durgunluğu gözlemleyebiliriz, ancak uzun vadede eğilim olumlu kalmalıdır.  Bitcoin'in fiyatı 9.000 USD seviyesinde dalgalandı ve Mayıs başındaki ivmesini kaybetti. Bitcoin'e yönelik bakış açısı hala iyimser olsa da zamanlama belirsiz.