Immobilienblase

In dieser Wochenübersicht werfen wir einen genaueren Blick auf den Immobilienmarkt. Es ist kein Geheimnis, dass Covid den globalen Wohnungsmarkt angekurbelt hat: Hausbesitzer – mit Bargeld aus staatlichen Unterstützungsprogrammen ausgestattet – hatten mehr Geld zur Verfügung und niedrigere Hypothekenzinsen zu zahlen, da die Zentralbanken die Zinssätze senkten. Darüber hinaus hat die Pandemie die Arbeit im Homeoffice populär gemacht und Hauskäufer auf die Suche nach größeren Räumen geschickt. Doch der Markt hat begonnen, sich abzukühlen, da höhere Zinssätze und glühende Inflation die Erschwinglichkeit von Wohnungen beeinträchtigen. Die große Frage ist also, welche Wohnimmobilienmärkte am stärksten überhitzt sind und die größten Korrekturen erleben könnten – und wie würde sich dies auf die Weltwirtschaft auswirken?

Makro

Der globale Wohnungsmarkt, der durch Covid angekurbelt wurde, zeigt endlich Anzeichen von Schwäche, da höhere Zinssätze und glühende Inflation die Erschwinglichkeit von Wohnungen beeinträchtigen. Die große Frage, die sich Investoren jetzt stellen, ist, welche Wohnimmobilienmärkte am stärksten überhitzt sind und die größten Korrekturen erleben könnten?

Hilfreich bei der Beurteilung ist ein praktisches Scoreboard (siehe unten) von Bloomberg Economics, das fünf Indikatoren für das Immobilienrisiko kombiniert. Die Verhältnisse von Hauspreis zu Miete und von Hauspreis zu Einkommen beurteilen die Nachhaltigkeit und Erschwinglichkeit, das Hauspreiswachstum (in realen und nominalen Zahlen) misst die Preisdynamik, und das Kreditwachstum bewertet das Risiko. Ein übermäßiges Wachstum des Haushaltskredits kann schließlich ein Zeichen für bevorstehende Probleme sein, wie es in den USA vor der Subprime-Hypothekenkrise der Fall war.

Bloomberg berechnet einen Gesamtscore für jedes Land, indem es den Mittelwert der z-Scores seiner fünf Verhältnisse bildet – ein Maß dafür, wie weit das Verhältnis eines Landes vom Mittelwert abweicht. Die Länder, die mit den sprudelndsten Wohnimmobilienmärkten an der Spitze stehen – und sie damit besonders anfällig für große Korrekturen machen – sind Neuseeland, Tschechien, Australien, Kanada und Portugal.

Die Analyse zeigt aber auch, dass die Überhitzung ziemlich weit verbreitet ist: 19 OECD-Länder haben kombinierte Verhältnisse von Hauspreis zu Miete und Hauspreis zu Einkommen, die heute höher sind als vor der Finanzkrise von 2008 – ein Hinweis darauf, dass die Preise aus dem Gleichgewicht mit den Fundamentaldaten geraten sind und unhaltbar werden. Darüber hinaus liegt der globale Hauspreisindex des IWF, der 57 Länder umfasst, deutlich über seinem vorherigen Höchststand von 2008.

Dies ist wichtig, weil ein potenzielles Platzen der globalen Immobilienblase die Weltwirtschaft treffen würde auf verschiedene Weise. Erstens könnte ein starker Rückgang der Hauspreise den Wohlstand erheblich schmälern und zu einem Rückgang der Konsumausgaben führen. Zweitens würde eine Stagnation oder ein Einbruch im Bau- und Immobilienverkauf das globale Wachstum direkt treffen, da diese Aktivitäten große Multiplikatoren der Wirtschaftstätigkeit auf der ganzen Welt sind. Drittens würde ein sinkender Immobilienmarkt die Bankkredite treffen, da das Risiko von faulen Krediten steigt und so den Kreditfluss erstickt, von dem die Volkswirtschaften leben. Diese Risiken sind für die Länder, die auf dem Scoreboard von Bloomberg ganz oben stehen, noch größer.

Sicher, selbst wenn die Preise fallen, halten Analysten eine Wiederholung des Immobiliencrashs von 2008 für unwahrscheinlich. Erstens gibt es derzeit immer noch zu wenige Häuser. Das Wohnungsangebot ist unelastischer geworden, wobei die gestiegene Nachfrage zu höheren Preisen statt zu mehr Bauaktivitäten geführt hat. Kurzfristig wird ein anhaltender Mangel an Arbeitskräften und Materialien wahrscheinlich einen großen Anstieg des Angebots verhindern, der die Preise normalerweise drücken würde.

Zweitens ist der Immobilienmarkt gesünder als 2008. Die Kreditstandards sind viel strenger, Hausbesitzer haben gesündere Bilanzen und viel weniger von ihnen haben zinsempfindliche variable Hypothekenzinsen. Darüber hinaus ist der jüngste Preisanstieg eher auf einen pandemiebedingten Nachfrageschub zurückzuführen als auf reine Spekulation.

Drittens ist die Nachfrage nach Wohnungen strukturell immer noch stark. Mehr Millennials befinden sich in ihrem besten Hauskaufalter, und dauerhafte Veränderungen in den Arbeitsbedingungen – wie z. B. hybride Arbeitsmodelle – haben sich positiv auf die Preise ausgewirkt. Darüber hinaus ist Immobilien eine ziemlich gute Absicherung gegen Inflation – und das ist etwas, das nicht so leicht zu finden ist. Wenn das nicht genug ist, um potenzielle Käufer zum Kauf zu bewegen, reicht es wahrscheinlich aus, um einige derzeitigen Hausbesitzer davon abzuhalten, zu verkaufen.

Aktien

Schnallen Sie sich an: Tesla-Investoren hatten diese Woche viel zu verdauen. Erstens veröffentlichte der Elektroautohersteller am Wochenende ein Update, das zeigte, dass seine weltweiten Auslieferungen im letzten Quartal gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen sind – das erste Mal seit über zwei Jahren. Das Unternehmen lieferte im Quartal, das im Juni endete, rund 255.000 Autos aus – weniger als erwartet und fast 60.000 weniger als im Vorquartal. Der Rückgang war hauptsächlich auf Teslas Werk in Shanghai zurückzuführen, das von Covid-bedingten Lockdowns in der Stadt betroffen war, die wochenlang andauerten.

Zweitens plant Tesla, die Produktion in seinen Werken in Shanghai und Deutschland für mehrere Wochen einzustellen, so ein neuer Bericht vom Montag. Drittens zeigten neue Daten vom Dienstag, dass Chinas BYD, das von Warren Buffett unterstützt wird, Tesla als weltgrößten Elektroautohersteller nach Absatz überholt hat. Nur eine Handvoll von BYDs Fabriken befinden sich in Regionen, die von Chinas schwersten Lockdowns betroffen waren. Das ermöglichte es dem Unternehmen, in den ersten sechs Monaten dieses Jahres 641.000 Elektrofahrzeuge zu verkaufen – ein Plus von über 300 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 und 14 % mehr als Tesla im gleichen Zeitraum.

Aber hier ist die Sache, nicht alle Elektrofahrzeuge sind gleich. Tesla verkauft nur „BEVs“ – das heißt, batteriebetriebene Elektrofahrzeuge, die ausschließlich mit Strom betrieben werden. BYD hingegen verkauft BEVs und jede Menge „PHEVs“ – das heißt, Plug-in-Hybrid-Elektrofahrzeuge. PHEVs haben eine Batterie plus einen herkömmlichen benzinbetriebenen Motor für längere Fahrten, werden aber nach den chinesischen Verkaufsbestimmungen immer noch als „emissionsfrei“ angesehen. Mit anderen Worten, PHEVs haben den Vorteil, dass sie weniger Reichweitenangst haben, erhalten aber in China, dem größten Automarkt der Welt, genauso viel Subventionsunterstützung. Das – kombiniert mit BYDs geringeren Fabrikproblemen im Land – könnte erklären, wie BYD Tesla überholt hat.

Rohstoffe

Ein weiterer Schlag für die Verbraucher, die bereits mit steigenden Kosten für praktisch alles zu kämpfen haben, sind die Strompreise in Europa, die diese Woche neue Rekorde erreicht haben. Der deutsche Strompreis für das nächste Jahr, der europäische Referenzwert, erreichte am Donnerstag einen Rekord von 350 Euro pro Megawattstunde, da die Angst vor einer drohenden Gasknappheit wächst, nachdem Russland seine Energielieferungen an Europas größte Volkswirtschaft eingeschränkt hat.

Die Energiekrise in Deutschland hat sich bereits im vergangenen Monat verschärft, nachdem die Regierung die Gasrisikostufe des Landes auf die „Alarm“-Phase angehoben hat, eine Stufe vor der letzten „Notfall“-Phase, die eine Gasrationierung beinhalten würde. Diese Tabelle zeigt, wie Deutschlands Gasrisikostufen funktionieren.

Deutschland, das immer noch mehr als ein Drittel seines Gases aus Russland bezieht, hat im März die erste „Frühwarn“-Phase eingeleitet, nachdem Russland die Zahlung in Rubel gefordert hatte, was Deutschland dazu veranlasste, sich auf einen möglichen Lieferstopp vorzubereiten. Dieser Stopp erfolgte letzten Monat, nachdem Gazprom die Lieferungen durch die wichtige Nord-Stream-Pipeline um 60 % reduziert hatte. Dieser Schritt veranlasste Deutschland, die Gasrisikostufe auf die „Alarm“-Phase anzuheben.

Heute, steht Russland kurz davor, die Nord-Stream-Pipeline am 11. Juli für zehn Tage wegen Wartungsarbeiten zu schließen. Doch mehrere deutsche Beamte befürchten, dass Russland die geplanten Wartungsarbeiten nutzen könnte, um die Hähne endgültig zu zudrehen und Europas größte Volkswirtschaft ohne ihre wichtigste Gasquelle zu lassen. Das würde mit ziemlicher Sicherheit die dritte und höchste „Notfall“-Stufe auslösen, die eine staatliche Kontrolle über die Gasverteilung und eine direkte Gasrationierung beinhalten würde.

Ein solches Szenario wäre verheerend für die deutsche Wirtschaft. Die Grafik unten zeigt die Schätzung der Deutschen Bundesbank für die potenziellen Verluste für die Wirtschaft aufgrund von Produktionskürzungen im Falle einer Erdgasrationierung. Schätzungen zufolge könnte Deutschland im ersten Quartal 2023 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung (BIP) um 8,6 % verzeichnen, was das Land in eine der schlimmsten Rezessionen der jüngeren Geschichte stürzen würde.

Nächste Woche

Die Berichtssaison für das zweite Quartal beginnt in den USA nächste Woche offiziell. Wie üblich werden die Finanzinstitute den Auftakt machen, wobei einige große Namen wie JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley und Wells Fargo am Donnerstag und Freitag berichten. Investoren werden besonders auf die wirtschaftlichen Aussichten der Finanzriesen achten und darauf, ob sie glauben, dass die US-Wirtschaft tatsächlich auf eine Rezession zusteuert. Andernorts wird das Vereinigte Königreich am Mittwoch die BIP-Daten für Juni veröffentlichen. Am nächsten Tag wird China sein BIP für das zweite Quartal veröffentlichen.