Bienes Raíces Surrealistas: El éxodo inminente

¿Hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario después de la pandemia?

Antes de la pandemia, escuchábamos que los precios de los bienes raíces eran demasiado altos, la vivienda era inaccesible para la clase media, las grandes metrópolis estaban superpobladas,... La crisis actual aparentemente nos librará de todos estos problemas. Pero, ¿cuál será el precio a pagar?

La regla de distanciamiento social ya trae cambios significativos en los sectores de la restauración y la hostelería. La mayoría de los restaurantes, bares y clubes operan con un modelo de alto volumen y bajo margen y se enfrentan a la extinción en el actual restricciones impuestas por la crisis del coronavirus. Los datos iniciales de Italia, muestran que después de la reapertura, más del 25% de las empresas que operan en restauración y hostelería pueden no volver a abrir nunca. Para los que permanezcan en el negocio, la tasa de incumplimiento observada podría alcanzar su punto máximo en los próximos 12 meses.

El aumento masivo del comercio en línea es una grave amenaza para el inmobiliario comercial.  El trabajo remoto disminuye la presión sobre la infraestructura y debería reducir las tasas de ocupación en las oficinas.

La primera tendencia importante en el sector inmobiliario es una contracción masiva en los precios de los inmuebles comerciales. Además, algunos de los inmuebles comerciales pueden perder su valor por completo y transformarse en viviendas, donde sea posible.

La segunda tendencia importante es una caída significativa en los precios de las viviendas. Se espera que la caída sea mayor en las metrópolis, donde seremos testigos de un éxodo hacia áreas menos aglomeradas. De hecho, cuando eres un desarrollador full-stack es más cómodo vivir y trabajar desde Boise, Idaho que en el área de San Francisco. Si eres un diseñador web, es mucho más barato e inspirador vivir en San Luca en el sur de Italia, que en un suburbio de Frankfurt.

Podría producirse una pequeña tendencia al alza en algunos nichos de mercado que abarcan propiedades industriales y casas de campo.
Otro factor que impacta en el precio de los bienes raíces es un previsible aumento de las tasas hipotecarias. A pesar de una disminución de las tasas de interés en general, el aumento del desempleo y la contracción masiva del PIB impulsa las tasas hipotecarias a niveles más altos, lo que ejerce una presión adicional sobre las viviendas inmobiliarias.

La pandemia podría remodelar el panorama del mercado inmobiliario brutalmente.  La contracción del mercado depende del tamaño del éxodo y de la capacidad de la economía para absorber un shock tan grande.

Así que he bajado para librarlos de la mano de los egipcios y para sacarlos de esa tierra y llevarlos a una tierra buena y espaciosa, una tierra que mana leche y miel.
Éxodo 3:8

Descripción general del mercado

El índice Dow Jones US REIT refleja el rendimiento de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) con sede en EE. UU. y otras empresas que invierten directa o indirectamente en bienes raíces. Desde principios de año, este índice cayó un 21%, con un rendimiento inferior al del Dow Jones, que solo perdió un 14%. Mientras que el índice de acciones muestra signos de recuperación, el índice REIT se mantuvo agrupado alrededor del mismo nivel después del repunte de abril.  Entrega de una fuerte señal sobre la situación previsible del mercado inmobiliario.  

La propiedad residencial continuó generando ingresos desde el comienzo de la pandemia, pero el mercado espera una corrección significativa en las viviendas precios. La otra cara de la moneda es que la propiedad comercial podría permanecer indefinidamente en el limbo, con escasas recaudaciones de alquiler y ninguna transacciones.

Enfoque:

REITs

La evolución de los precios de los REIT proporciona una instantánea precisa de la esperada dislocación en el mercado inmobiliario.

Simon Property Group (NYSE: SPG), el mayor REIT estadounidense en propiedad comercial, perdió más del 60% de su capitalización en medio de la pandemia. Esto subraya la situación altamente angustiosa de las propiedades comerciales: Avalonbay Communities (NYSE: AVB) y Equity Residential (NYSE: EQR), REIT que invierten en propiedades residenciales se desplomaron más del 25% desde principios de año.

Enfoque:

Hoteles

Las acciones de las principales cadenas hoteleras tuvieron un rendimiento inferior al de los índices de acciones. Wyndham Worldwide, Choice Hotels y Marriott International se desplomaron más que el S&P 500 y se recuperaron menos. Desde principios de año el S&P 500 perdió alrededor del 9,5%, mientras que Wyndham y Marriott perdieron más del 40% de sus capitalizaciones. Choice Hotels anunció una estrategia de conversión de marca y, en consecuencia, tuvo una contracción de precios más suave del 24%.  Las perspectivas del sector hostelero no son brillantes, y el bajo número de turistas a principios de verano podría traer nuevas correcciones.

Perspectivas del mercado

Como se esperaba, la onza de oro y el crudo Brent continuaron su progresiones. Durante la próxima semana, podemos ser testigos de una estancamiento de los precios en las materias primas, pero a largo plazo, la tendencia debería seguir siendo positiva.  El príncipe de Bitcoin osciló alrededor del nivel de 9.000 USD y perdió su impulso desde principios de mayo. Si bien la perspectiva sigue siendo alcista para Bitcoin, el momento es incierto.