Espuma inmobiliaria

En la revisión de esta semana, analizamos en profundidad el mercado inmobiliario. No es ningún secreto que la Covid impulsó el mercado inmobiliario global: los propietarios, con el bolsillo lleno de efectivo de los programas de apoyo gubernamentales, tenían más dinero para gastar y tasas hipotecarias más bajas que pagar, ya que los bancos centrales redujeron las tasas de interés. Además, la pandemia popularizó el trabajo remoto y envió a los compradores de viviendas a la búsqueda de espacios más grandes. Pero el mercado ha comenzado a enfriarse a medida que las tasas de interés más altas y la inflación al rojo vivo afectan la asequibilidad de la vivienda. Entonces, la gran pregunta es, ¿qué mercados inmobiliarios son los más especulativos y podrían experimentar las mayores correcciones, y cómo afectaría esto a la economía global?

Macro

El mercado inmobiliario global, que fue impulsado por la Covid, finalmente está mostrando signos de debilidad a medida que las tasas de interés más altas y la inflación al rojo vivo afectan la asequibilidad de la vivienda. La gran pregunta ahora en la mente de los inversores es, ¿qué mercados inmobiliarios son los más especulativos y podrían experimentar las mayores correcciones?

Para ayudarnos a evaluar eso, hay un práctico marcador (que se muestra a continuación) de Bloomberg Economics que combina cinco indicadores de riesgo inmobiliario. Las relaciones precio de la vivienda-alquiler y precio de la vivienda-ingresos juzgan la sostenibilidad y la asequibilidad, el crecimiento del precio de la vivienda (en términos reales y nominales) mide el impulso del precio, y el crecimiento del crédito evalúa el riesgo. El crecimiento excesivo del crédito de los hogares, después de todo, puede ser una señal de problemas en el futuro, como en los Estados Unidos antes de la crisis hipotecaria subprime.

Bloomberg calcula una puntuación general para cada país promediando las puntuaciones z de cada una de sus cinco relaciones, una medida de cuán lejos está la relación de un país de la media. Los países que salen a la cabeza con los mercados inmobiliarios más especulativos , lo que los hace particularmente vulnerables a grandes correcciones, son Nueva Zelanda, República Checa, Australia, Canadá y Portugal.

Pero el análisis también muestra que la especulación está bastante generalizada: 19 países de la OCDE tienen relaciones combinadas de precio de la vivienda-alquiler y precio de la vivienda-ingresos que son más altas hoy que antes de la crisis financiera de 2008, una indicación de que los precios se han salido de línea con los fundamentos y se están volviendo insostenibles. Además, el índice global de precios de la vivienda del FMI, que abarca 57 países, está muy por encima de su pico anterior en 2008.

Esto importa porque un posible estallido de la burbuja inmobiliaria global afectaría a la economía global de varias maneras. Primero, una fuerte caída en los precios de la vivienda podría reducir significativamente la riqueza y provocar una contracción del gasto del consumidor. Segundo, una estancamiento o caída en la construcción y las ventas de propiedades afectaría directamente al crecimiento global, ya que estas actividades son grandes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo. Tercero, un mercado inmobiliario en declive afectaría los préstamos bancarios a medida que aumenta el riesgo de préstamos incobrables, estrangulando el flujo de crédito del que dependen las economías. Estos riesgos son aún más graves para los países que encabezan el marcador de Bloomberg.

Para estar seguros, incluso si los precios bajan, los analistas consideran improbable que se repita la caída de la vivienda de 2008. Primero, todavía hay muy pocas casas disponibles en este momento. La oferta de viviendas se ha vuelto más inelástica, con una mayor demanda que lleva a precios más altos en lugar de a más construcción. En el corto plazo, es probable que la escasez continua de mano de obra y materiales impida un gran aumento de la oferta que normalmente deprimiría los precios.

Segundo, el mercado inmobiliario está más saludable que en 2008. Los estándares de préstamo son mucho más estrictos, los propietarios tienen balances más saludables y muchos menos de ellos tienen tasas hipotecarias variables sensibles a las tasas. Además, el reciente aumento de los precios se debe más a un impulso de la demanda de la era de la pandemia que a la pura especulación.

Tercero, estructuralmente, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte. Más millennials están en sus años de compra de vivienda principales, y los cambios permanentes en las condiciones laborales, como los arreglos de trabajo híbridos, han sido positivos para los precios. Además, los bienes raíces son una buena cobertura contra la inflación, y eso es algo que no es tan fácil de encontrar. Si eso no es suficiente para convencer a los compradores potenciales de comprar, probablemente sea suficiente para evitar que algunos propietarios actuales vendan.

Acciones

Abróchense los cinturones: los inversores de Tesla tuvieron mucho que digerir esta semana. Primero, el fabricante de vehículos eléctricos publicó una actualización durante el fin de semana que mostró que sus entregas globales de vehículos cayeron en el último trimestre con respecto al anterior , la primera vez que sucede en más de dos años. La empresa entregó alrededor de 255.000 automóviles durante el trimestre que terminó en junio, menos de lo esperado y casi 60.000 menos que en el trimestre anterior. La disminución se debió principalmente a la fábrica de Tesla en Shanghai, que se vio afectada por los cierres relacionados con la Covid en toda la ciudad que duraron semanas.

Segundo, Tesla planea pausar la producción en sus plantas de Shanghai y Alemania durante varias semanas, según un nuevo informe publicado el lunes. Tercero, nuevos datos publicados el martes mostraron que BYD de China, que está respaldada por Warren Buffett, superó a Tesla como el mayor fabricante de vehículos eléctricos del mundo por ventas. Solo unas pocas fábricas de BYD se encuentran en regiones que sufrieron los cierres más severos de China. Eso le permitió vender 641.000 vehículos eléctricos en los primeros seis meses de este año, un aumento de más del 300% con respecto al mismo período de 2021, y un 14% más de lo que Tesla logró en el mismo período.

Pero aquí está la cosa, no todos los vehículos eléctricos son iguales. Tesla solo vende "BEV", es decir, vehículos eléctricos de batería que funcionan exclusivamente con electricidad. BYD, por otro lado, vende BEV y muchos "PHEV", es decir, vehículos eléctricos híbridos enchufables. Los PHEV tienen una batería más un motor de gasolina normal para viajes más largos, pero aún se consideran "cero emisiones" según las reglas de ventas de China. En otras palabras, los PHEV obtienen el beneficio de menos ansiedad por el alcance, pero la misma cantidad de apoyo de subvenciones en China, el mercado automotriz más grande del mundo. Eso, combinado con los menores problemas de fábrica de BYD en el país, podría ayudar a explicar cómo BYD superó a Tesla.

Materias primas

En otro golpe a los consumidores que ya están luchando con el aumento de los costos de prácticamente todo, los precios de la energía en Europa alcanzaron nuevos récords esta semana. La energía alemana para el próximo año, el punto de referencia europeo, tocó un récord de 350 euros por megavatio-hora el jueves, ya que aumentan los temores sobre una inminente escasez de gas después de que Rusia redujera sus suministros energéticos a la mayor economía de Europa.

La crisis energética de Alemania ya empeoró el mes pasado después de que el gobierno elevó el nivel de riesgo de gas del país a la fase de "alarma", un paso por debajo de la fase final de "emergencia", que implicaría el racionamiento del gas. Esta tabla muestra cómo funcionan los niveles de riesgo de gas de Alemania.

Alemania, que todavía depende de Rusia para más de un tercio de su gas, promulgó la fase inicial de "alerta temprana" en marzo después de que las demandas de Rusia de pago en rublos provocaran que Alemania se preparara para un posible recorte del suministro. Ese recorte llegó el mes pasado después de que Gazprom redujera los envíos a través del gasoducto Nord Stream clave en un 60%. La medida provocó que Alemania elevara el nivel de riesgo de gas a la fase de "alarma".

Avanzando rápidamente hasta hoy, Rusia está a punto de cerrar el gasoducto Nord Stream por mantenimiento el 11 de julio durante diez días. Pero varios funcionarios alemanes temen que Rusia podría utilizar las obras de mantenimiento planificadas para cerrar los grifos para siempre, dejando a la mayor economía de Europa sin su principal fuente de gas. Eso seguramente activaría el tercer y más alto nivel de "emergencia", que implicaría el control estatal sobre la distribución del gas y el racionamiento directo del gas.

Tal escenario sería devastador para la economía alemana. El gráfico a continuación muestra la estimación del banco central alemán de las posibles pérdidas para la economía debido a las reducciones de producción en caso de racionamiento del gas natural. Según las estimaciones, Alemania podría sufrir una caída del 8,6% en la producción económica en el primer trimestre de 2023, lo que la sumiría en una de sus peores recesiones en la historia reciente.

La próxima semana

La temporada de ganancias del segundo trimestre comienza oficialmente en los Estados Unidos la próxima semana. Como es habitual, las finanzas darán el pistoletazo de salida con algunos grandes nombres que informarán el jueves y el viernes, como JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley y Wells Fargo. Los inversores prestarán especial atención a las perspectivas económicas de los gigantes financieros y si creen que la economía estadounidense se dirige realmente hacia una recesión. En otros lugares, el Reino Unido informará los datos del PIB de junio el miércoles. Esto será seguido por China al día siguiente, informando su PIB del segundo trimestre.