L'immobilier surréaliste : L'exode à venir

Où va le marché immobilier après la pandémie ?

Avant la pandémie, on entendait dire que les prix de l'immobilier étaient trop élevés, que le logement était inaccessible à la classe moyenne, que les grandes métropoles étaient surpeuplées,... La crise actuelle semble nous délivrer de tous ces problèmes. Mais quel sera le prix à payer ?

La règle de distanciation sociale apporte déjà des changements importants dans les secteurs de la restauration et de l'hôtellerie. La plupart des restaurants, bars et clubs fonctionnent avec un modèle à fort volume et à faible marge et sont menacés d'extinction dans le contexte actuel des contraintes imposées par la crise du coronavirus. Les premières données provenant d'Italie, montrent qu'après la réouverture, plus de 25 % des entreprises opérant dans la restauration et l'hôtellerie pourraient ne jamais rouvrir. Pour celles qui restent en activité, le taux de défaillance observé pourrait culminer au cours des 12 prochains mois.

L'augmentation massive du commerce en ligne constitue une grave menace pour l'immobilier commercial.  Le travail à distance réduit la pression sur les infrastructures et devrait réduire les taux d'occupation dans les bureaux.

La première tendance lourde dans le secteur immobilier est un effondrement massif des prix des biens commerciaux. De plus, certains biens immobiliers commerciaux pourraient perdre toute leur valeur et être transformés en logements, si possible.

La deuxième tendance lourde est une baisse significative des prix des logements. La baisse devrait être plus importante dans les métropoles, où l'on assistera à un exode vers des zones moins agglomérées. En effet, lorsque vous êtes un développeur full-stack, il est plus confortable de vivre et de travailler depuis Boise, Idaho, que dans la région de San Francisco. Si vous êtes un web designer, il est beaucoup moins cher et plus inspirant de vivre à San Luca dans le sud de l'Italie, que dans une banlieue de Francfort.

Une légère tendance à la hausse pourrait se produire sur certains marchés de niche comprenant les biens industriels et les maisons de campagne.
Un autre facteur qui a un impact sur le prix de l'immobilier est une augmentation prévisible des taux d'intérêt hypothécaires. Malgré une baisse des taux d'intérêt sur toute la ligne, la hausse du chômage et la contraction massive du PIB font grimper les taux d'intérêt hypothécaires, ce qui exerce une pression supplémentaire sur l'immobilier résidentiel.

La pandémie pourrait remodeler le paysage du marché immobilier de manière brutale.  La contraction du marché dépend de l'ampleur de l'exode et de la capacité de l'économie à absorber un choc aussi important.

Je suis donc descendu pour les délivrer de la main des Égyptiens et pour les faire monter de cette terre vers une terre bonne et spacieuse, une terre coulant de lait et de miel.
Exode 3:8

Aperçu du marché

L'indice Dow Jones US REIT reflète la performance des sociétés d'investissement immobilier (REIT) basées aux États-Unis et d'autres sociétés qui investissent directement ou indirectement dans l'immobilier. Depuis le début de l'année, cet indice a baissé de 21 %, sous-performant le Dow Jones qui n'a perdu que 14 %. Alors que l'indice boursier montre des signes de reprise, l'indice REIT est resté groupé autour du même niveau après le rebond d'avril.  Il livre un signal fort sur la situation prévisible du marché immobilier.  

L'immobilier résidentiel a continué à générer des revenus depuis le début de la pandémie, mais le marché s'attend à une correction importante des prix des logements. L'autre côté de la médaille est que l'immobilier commercial pourrait rester indéfiniment dans les limbes, avec des rentes maigres et aucune transaction.

Focus :

REIT

L'évolution des prix des REIT fournit un instantané précis de la dislocation attendue sur le marché immobilier.

Simon Property Group (NYSE : SPG), la plus grande REIT américaine dans l'immobilier de détail, a perdu plus de 60 % de sa capitalisation au milieu de la pandémie. Cela souligne la situation de détresse aiguë des propriétés commerciales - Avalonbay Communities (NYSE : AVB) et Equity Residential (NYSE : EQR), des REIT qui investissent dans l'immobilier résidentiel, ont plongé de plus de 25 % depuis le début de l'année.

Focus :

Hôtels

Les actions des principales chaînes hôtelières ont sous-performé les indices boursiers. Wyndham Worldwide, Choice Hotels et Marriott International ont plongé plus bas que le S&P 500 et se sont moins bien redressées. Depuis le début de l'année, le S&P 500 a perdu environ 9,5 %, tandis que Wyndham et Marriott ont perdu plus de 40 % de leurs capitalisations. Choice Hotels a annoncé une stratégie de conversion de marque et a donc connu une contraction de prix plus douce de  24 %.  Les perspectives du secteur de l'hôtellerie ne sont pas brillantes, et le faible nombre de touristes au début de l'été pourrait entraîner de nouvelles corrections.

Perspectives du marché

Comme prévu, l'once d'or et le pétrole brut Brent ont poursuivi leur progression. Au cours de la semaine prochaine, nous pourrions assister à un ralentissement des prix des matières premières, mais à long terme, la tendance devrait rester positive.  Le prince du Bitcoin a oscillé autour du niveau de 9 000 USD et a perdu son élan du début mai. Bien que la perspective reste haussière pour le Bitcoin, le calendrier est incertain.