La Bulle Immobilière

Dans la revue de cette semaine, nous examinons en profondeur le marché immobilier. Ce n'est un secret pour personne que la Covid a dopé le marché immobilier mondial : les propriétaires, remplis de liquidités grâce aux programmes de soutien gouvernementaux, avaient plus d'argent à dépenser et des taux d'hypothèques plus bas à payer, les banques centrales ayant réduit les taux d'intérêt. De plus, la pandémie a popularisé le travail à distance et a poussé les acheteurs de maisons à la recherche de plus grands espaces. Mais le marché a commencé à se refroidir, les taux d'intérêt plus élevés et l'inflation galopante entachant l'abordabilité du logement. La grande question est donc de savoir quels sont les marchés immobiliers les plus spéculatifs et qui pourraient connaître les corrections les plus importantes, et comment cela impacterait l'économie mondiale ?

Macro

Le marché immobilier mondial, qui a été dopé par la Covid, commence enfin à montrer des signes de faiblesse, les taux d'intérêt plus élevés et l'inflation galopante entamant l'abordabilité du logement. La grande question qui se pose maintenant dans l'esprit des investisseurs est de savoir quels sont les marchés immobiliers les plus spéculatifs et qui pourraient connaître les corrections les plus importantes ?

Pour nous aider à évaluer cela, Bloomberg Economics a créé un tableau de bord pratique (présenté ci-dessous) qui combine cinq indicateurs du risque immobilier. Les ratios prix de l'immobilier/loyer et prix de l'immobilier/revenu évaluent la durabilité et l'abordabilité, la croissance des prix de l'immobilier (en termes réels et nominaux) mesure la dynamique des prix, et la croissance du crédit évalue le risque. Une croissance excessive du crédit aux ménages, après tout, peut être un signe avant-coureur de problèmes, comme ce fut le cas aux États-Unis avant la crise des subprimes.

Bloomberg calcule un score global pour chaque pays en faisant la moyenne des scores z de chacun de ses cinq ratios - une mesure de l'écart d'un ratio d'un pays par rapport à la moyenne. Les pays qui arrivent en tête avec les marchés immobiliers les plus spéculatifs - ce qui les rend particulièrement vulnérables à de fortes corrections - sont la Nouvelle-Zélande, la République tchèque, l'Australie, le Canada et le Portugal.

Mais l'analyse montre également que la spéculation est assez répandue : 19 pays de l'OCDE ont des ratios combinés prix de l'immobilier/loyer et prix de l'immobilier/revenu qui sont plus élevés aujourd'hui qu'ils ne l'étaient avant la crise financière de 2008 - une indication que les prix se sont éloignés des fondamentaux et deviennent insoutenables. De plus, l'indice mondial des prix de l'immobilier du FMI, qui couvre 57 pays, est bien au-dessus de son pic précédent en 2008.

Ceci est important car un éclatement potentiel de la bulle immobilière mondiale frapperait l'économie mondiale de plusieurs façons. Premièrement, une forte baisse des prix de l'immobilier pourrait réduire considérablement la richesse et entraîner une contraction des dépenses de consommation. Deuxièmement, une stagnation ou un effondrement de la construction et des ventes immobilières frapperait directement la croissance mondiale, car ces activités sont de puissants multiplicateurs de l'activité économique dans le monde entier. Troisièmement, un marché immobilier en baisse frapperait les prêts bancaires, car le risque de créances douteuses augmenterait, étranglant le flux de crédit sur lequel les économies prospèrent. Ces risques sont encore plus graves pour les pays qui figurent en tête du tableau de bord de Bloomberg.

Il est vrai que, même si les prix baissent, les analystes estiment qu'une répétition du krach immobilier de 2008 est peu probable. Premièrement, il y a encore trop peu de maisons disponibles en ce moment. L'offre de logements est devenue plus inélastique, la demande accrue entraînant une hausse des prix plutôt qu'une augmentation de la construction. À court terme, une pénurie persistante de main-d'œuvre et de matériaux est susceptible d'empêcher une forte augmentation de l'offre qui déprimerait normalement les prix.

Deuxièmement, le marché immobilier est plus sain qu'en 2008. Les normes de prêt sont beaucoup plus strictes, les propriétaires ont des bilans plus sains et beaucoup moins d'entre eux ont des taux d'hypothèques variables sensibles aux taux. De plus, la récente flambée des prix est davantage due à un regain de demande lié à la pandémie qu'à une pure spéculation.

Troisièmement, sur le plan structurel, la demande de logements reste forte. Les milléniaux sont de plus en plus nombreux à être en âge d'acheter une maison, et les changements permanents dans les conditions de travail - comme les arrangements de travail hybrides - ont été positifs pour les prix. De plus, l'immobilier est une assez bonne couverture contre l'inflation - et c'est quelque chose qui n'est pas si facile à trouver. Si cela ne suffit pas à convaincre les acheteurs potentiels d'acheter, cela devrait suffire à empêcher certains propriétaires actuels de vendre.

Actions

Attachez vos ceintures : les investisseurs de Tesla ont eu beaucoup de choses à digérer cette semaine. Premièrement, le constructeur de véhicules électriques a publié une mise à jour le week-end dernier qui a montré que ses livraisons mondiales de véhicules ont diminué au dernier trimestre par rapport au trimestre précédent - c'est la première fois que cela se produit en plus de deux ans. La société a livré environ 255 000 voitures au cours du trimestre qui s'est terminé en juin - moins que prévu et en baisse de près de 60 000 par rapport au trimestre précédent. La baisse a été principalement due à l'usine de Tesla à Shanghai, qui a été touchée par les confinements liés à la Covid dans toute la ville, qui ont duré des semaines.

Deuxièmement, Tesla prévoit de suspendre la production dans ses usines de Shanghai et d'Allemagne pendant plusieurs semaines, selon un nouveau rapport publié lundi. Troisièmement, de nouvelles données publiées mardi ont montré que BYD, la société chinoise soutenue par Warren Buffett, a dépassé Tesla en tant que premier constructeur mondial de véhicules électriques en termes de ventes. Seules quelques-unes des usines de BYD sont situées dans des régions qui ont subi les confinements les plus stricts en Chine. Cela lui a permis de vendre 641 000 véhicules électriques au cours des six premiers mois de cette année - une augmentation de plus de 300 % par rapport à la même période en 2021, et 14 % de plus que Tesla sur la même période.

Mais voici le truc, tous les véhicules électriques ne sont pas identiques. Tesla ne vend que des "BEV" - c'est-à-dire des véhicules électriques à batterie qui sont uniquement alimentés par l'électricité. BYD, en revanche, vend des BEV et de nombreux "PHEV" - c'est-à-dire des véhicules électriques hybrides rechargeables. Les PHEV ont une batterie plus un moteur à essence classique pour les longs trajets, mais sont toujours considérés comme "zéro émission" en vertu des règles de vente chinoises. En d'autres termes, les PHEV bénéficient d'une moindre anxiété liée à l'autonomie, mais bénéficient du même soutien aux subventions en Chine, le plus grand marché automobile du monde. Cela - combiné aux problèmes d'usine moins importants de BYD dans le pays - pourrait expliquer comment BYD a dépassé Tesla.

Matières premières

Dans un nouveau coup dur pour les consommateurs qui luttent déjà contre la flambée des prix de presque tout, les prix de l'électricité en Europe ont atteint de nouveaux records cette semaine. Le prix de l'électricité allemande pour l'année prochaine, la référence européenne, a atteint un record de 350 euros par mégawattheure jeudi, les craintes d'une pénurie de gaz imminente augmentant après que la Russie a réduit ses approvisionnements énergétiques à la première économie européenne.

La crise énergétique de l'Allemagne a déjà pris une tournure plus grave le mois dernier, après que le gouvernement a élevé le niveau de risque de gaz du pays à la phase "d'alerte", à un pas de la dernière phase "d'urgence" qui impliquerait le rationnement du gaz. Ce tableau montre comment fonctionnent les niveaux de risque de gaz en Allemagne.

L'Allemagne, qui dépend encore de la Russie pour plus d'un tiers de son gaz, a mis en place la phase initiale "d'alerte précoce" en mars, après que la Russie a exigé un paiement en roubles, ce qui a incité l'Allemagne à se préparer à une éventuelle réduction des approvisionnements. Cette réduction est intervenue le mois dernier, après que Gazprom a réduit de 60 % les livraisons par le gazoduc Nord Stream, un axe majeur. Cette décision a incité l'Allemagne à élever le niveau de risque de gaz à la phase "d'alerte".

Aujourd'hui, la Russie est sur le point de fermer le gazoduc Nord Stream pour maintenance le 11 juillet pendant dix jours. Mais plusieurs responsables allemands craignent que la Russie puisse utiliser les travaux de maintenance prévus pour couper le robinet pour de bon, laissant la première économie européenne sans sa principale source de gaz. Cela déclencherait très certainement le troisième et le plus élevé niveau "d'urgence", qui impliquerait un contrôle étatique de la distribution du gaz et un rationnement direct du gaz.

Un tel scénario serait dévastateur pour l'économie allemande. Le graphique ci-dessous montre l'estimation de la banque centrale allemande des pertes potentielles pour l'économie en raison des réductions de production en cas de rationnement du gaz naturel. Selon les estimations, l'Allemagne pourrait subir une baisse de 8,6 % de sa production économique au premier trimestre 2023, ce qui la plongerait dans l'une de ses pires récessions de l'histoire récente.

La semaine prochaine

La saison des résultats du deuxième trimestre commence officiellement aux États-Unis la semaine prochaine. Comme d'habitude, les institutions financières donneront le coup d'envoi avec des noms importants qui publieront leurs résultats jeudi et vendredi, comme JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley et Wells Fargo. Les investisseurs seront particulièrement attentifs aux perspectives économiques des géants financiers et à leur opinion sur la question de savoir si l'économie américaine est effectivement en voie de récession. Par ailleurs, le Royaume-Uni publiera les données du PIB de juin mercredi. Elles seront suivies par la Chine le lendemain, qui publiera son PIB du deuxième trimestre.