Surreal Estate: Eksodus yang Akan Datang

Ke mana arah pasar real estat setelah pandemi?

Sebelum pandemi, kita mendengar bahwa harga real estat terlalu tinggi, perumahan tidak terjangkau oleh kelas menengah, kota-kota besar terlalu padat,... Krisis saat ini tampaknya akan menyelamatkan kita dari semua masalah ini. Tetapi apa yang akan menjadi harganya?

Aturan jarak sosial membawa perubahan signifikan dalam sektor katering dan perhotelan. Sebagian besar restoran, bar, dan klub beroperasi dengan model volume tinggi-margin rendah dan menghadapi kepunahan dalam kendala saat ini yang diberlakukan oleh krisis virus corona. Data awal dari Italia, menunjukkan bahwa setelah dibuka kembali, lebih dari 25% bisnis yang beroperasi di bidang katering dan perhotelan mungkin tidak akan pernah dibuka kembali. Bagi mereka yang tetap dalam bisnis, tingkat gagal bayar yang diamati dapat memuncak selama 12 bulan ke depan.

Peningkatan besar-besaran dalam perdagangan online merupakan ancaman serius bagi real estat komersial.  Pekerjaan jarak jauh mengurangi tekanan pada infrastruktur dan harus mengurangi tingkat hunian di kantor.

Tren berat pertama di sektor real estat adalah penurunan besar-besaran dalam harga properti komersial. Selain itu, beberapa real estat komersial dapat kehilangan nilainya sepenuhnya dan diubah menjadi perumahan, jika memungkinkan.

Tren berat kedua adalah penurunan harga yang signifikan dalam harga perumahan. Penurunan diperkirakan akan lebih tinggi di kota-kota besar, di mana kita akan menyaksikan eksodus menuju daerah yang kurang padat. Memang, ketika Anda adalah pengembang full-stack, lebih nyaman untuk hidup dan bekerja dari Boise, Idaho daripada di Area San Francisco. Jika Anda adalah desainer web, jauh lebih murah dan lebih menginspirasi untuk hidup di San Luca di Italia Selatan, daripada di pinggiran kota Frankfurt.

Tren peningkatan kecil dapat terjadi di beberapa pasar khusus yang meliputi properti industri dan rumah pedesaan.
Faktor lain yang memengaruhi harga real estat adalah peningkatan yang dapat diperkirakan dalam suku bunga hipotek. Terlepas dari penurunan suku bunga secara keseluruhan, peningkatan pengangguran dan kontraksi PDB yang besar-besaran mendorong suku bunga hipotek ke tingkat yang lebih tinggi, sehingga memberikan tekanan tambahan pada perumahan real estat.

Pandemi dapat membentuk kembali lanskap pasar real estat secara brutal.  Kontraksi pasar bergantung pada ukuran eksodus dan kapasitas ekonomi untuk menyerap guncangan sebesar itu.

Jadi aku turun untuk menyelamatkan mereka dari tangan orang Mesir dan untuk membawa mereka keluar dari negeri itu ke negeri yang baik dan luas, negeri yang mengalir susu dan madu.
Keluaran 3:8

Gambaran pasar

Indeks Dow Jones US REIT mencerminkan kinerja perusahaan investasi real estat (REIT) yang berbasis di AS dan perusahaan lain yang berinvestasi secara langsung atau tidak langsung di real estat. Sejak awal tahun, indeks ini menurun sebesar 21%, berkinerja lebih buruk daripada Dow Jones yang hanya mengalami kerugian 14%. Sementara indeks ekuitas menunjukkan tanda-tanda pemulihan, indeks REIT tetap berkerumun di sekitar level yang sama setelah rebound April.  Ini memberikan sinyal kuat tentang situasi pasar real estat yang dapat diperkirakan.  

Properti perumahan terus menghasilkan pendapatan sejak awal pandemi, tetapi pasar mengharapkan koreksi yang signifikan dalam harga perumahan. Sisi lain dari medali adalah bahwa properti komersial dapat tetap tidak pasti untuk waktu yang tidak ditentukan, dengan pengumpulan sewa yang sedikit dan tidak ada transaksi.

Fokus:

REIT

Evolusi harga REIT memberikan gambaran akurat tentang dislokasi yang diharapkan di pasar real estat.

Simon Property Group (NYSE: SPG) REIT AS terbesar di properti ritel kehilangan lebih dari 60% dari kapitalisasinya di tengah pandemi. Ini menggarisbawahi situasi properti komersial yang sangat tertekan - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) dan Equity Residential (NYSE: EQR), REIT yang berinvestasi di properti perumahan anjlok lebih dari 25% sejak awal tahun.

Fokus:

Hotel

Saham rantai hotel terkemuka berkinerja lebih buruk daripada indeks ekuitas. Wyndham Worldwide, Choice Hotels, dan Marriott International anjlok lebih dalam daripada S&P 500 dan pulih lebih sedikit. Sejak awal tahun S&P 500 kehilangan sekitar 9,5%, sementara Wyndham dan Marriott kehilangan lebih dari 40% dari kapitalisasinya. Choice Hotels mengumumkan strategi konversi merek dan akibatnya memiliki kontraksi harga yang lebih lancar sebesar  24%.  Prospek sektor perhotelan tidak cerah, dan jumlah turis yang rendah di awal musim panas dapat membawa koreksi lebih lanjut.

Prospek pasar

Seperti yang diharapkan, ons Emas dan minyak mentah Brent terus berlanjut. Selama minggu depan, kita dapat menyaksikan harga berhenti di harga komoditas, tetapi dalam jangka panjang, trennya harus tetap positif.  Harga Bitcoin berayun di sekitar level 9.000 USD dan kehilangan momentumnya sejak awal Mei. Sementara perspektifnya masih bullish pada Bitcoin, waktunya tidak pasti.