Gelembung Perumahan

Dalam tinjauan minggu ini, kita akan melihat lebih dalam pasar properti. Bukan rahasia lagi bahwa Covid telah mempercepat pasar perumahan global: pemilik rumah - yang memiliki banyak uang tunai dari program dukungan pemerintah - memiliki lebih banyak uang untuk dibelanjakan dan suku bunga gadai yang lebih rendah untuk dibayar karena bank sentral memangkas suku bunga. Terlebih lagi, pandemi mempopulerkan pekerjaan jarak jauh dan mengirim pembeli rumah untuk mencari ruang yang lebih besar. Tetapi pasar telah mulai mendingin karena suku bunga yang lebih tinggi dan inflasi yang sangat tinggi mengurangi kemampuan membeli rumah. Jadi pertanyaan besarnya adalah, pasar perumahan mana yang paling berbusa dan dapat mengalami koreksi terbesar - dan bagaimana hal ini akan berdampak pada ekonomi global?

Makro

Pasar perumahan global, yang telah didorong oleh Covid, akhirnya menunjukkan tanda-tanda kelemahan karena suku bunga yang lebih tinggi dan inflasi yang sangat tinggi mengurangi kemampuan membeli rumah. Pertanyaan besar yang sekarang ada di benak investor adalah pasar perumahan mana yang paling berbusa dan dapat mengalami koreksi terbesar?

Yang membantu kita menilai hal itu adalah papan skor yang berguna (ditunjukkan di bawah) oleh Bloomberg Economics yang menggabungkan lima pengukur risiko properti. Rasio harga rumah terhadap sewa dan rasio harga terhadap pendapatan menilai keberlanjutan dan kemampuan membeli, pertumbuhan harga rumah (dalam istilah riil dan nominal) mengukur momentum harga, dan pertumbuhan kredit menilai risiko. Pertumbuhan kredit rumah tangga yang berlebihan, setelah semua, dapat menjadi tanda masalah di masa depan, seperti di AS sebelum krisis hipotek subprime.

Bloomberg menghitung skor keseluruhan untuk setiap negara dengan menghitung rata-rata z-score dari kelima rasionya - ukuran seberapa jauh rasio suatu negara dari rata-rata. Negara-negara yang berada di puncak dengan pasar perumahan yang paling berbusa - yang membuat mereka sangat rentan terhadap koreksi besar - adalah Selandia Baru, Republik Ceko, Australia, Kanada, dan Portugal.

Tetapi analisis tersebut juga menunjukkan bahwa kebusaannya cukup meluas: 19 negara OECD memiliki rasio harga terhadap sewa dan harga rumah terhadap pendapatan gabungan yang lebih tinggi hari ini daripada sebelum krisis keuangan 2008 - indikasi bahwa harga telah bergerak keluar dari garis dengan fundamental dan menjadi tidak berkelanjutan. Terlebih lagi, indeks harga rumah global IMF, yang mencakup 57 negara, jauh di atas puncak sebelumnya pada tahun 2008.

Ini penting karena a potensi pecahnya gelembung perumahan global akan memukul ekonomi global dalam beberapa cara. Pertama, penurunan tajam harga rumah dapat secara signifikan mengurangi kekayaan dan menyebabkan kontraksi dalam pengeluaran konsumen. Kedua, stagnasi atau penurunan dalam konstruksi dan penjualan properti akan langsung memukul pertumbuhan global karena kegiatan ini adalah pengganda besar dari aktivitas ekonomi di seluruh dunia. Ketiga, pasar properti yang menurun akan memukul pinjaman bank karena risiko pinjaman buruk meningkat, mencekik aliran kredit yang menjadi sandaran ekonomi. Risiko ini bahkan lebih serius bagi negara-negara yang berada di puncak papan skor Bloomberg.

Yang pasti, bahkan jika harga turun, analis melihat pengulangan dari keruntuhan perumahan tahun 2008 sebagai tidak mungkin. Pertama, masih ada terlalu sedikit rumah yang tersedia saat ini. Pasokan perumahan telah menjadi lebih tidak elastis, dengan peningkatan permintaan menyebabkan peningkatan harga daripada lebih banyak konstruksi. Dalam jangka pendek, kekurangan tenaga kerja dan bahan yang sedang berlangsung kemungkinan akan mencegah peningkatan pasokan yang besar yang biasanya akan menekan harga.

Kedua, pasar perumahan lebih sehat daripada tahun 2008. Standar pinjaman jauh lebih ketat, pemilik rumah memiliki neraca yang lebih sehat, dan jauh lebih sedikit dari mereka yang memiliki suku bunga hipotek variabel yang sensitif terhadap suku bunga. Terlebih lagi, lonjakan harga baru-baru ini lebih terkait dengan peningkatan permintaan era pandemi daripada spekulasi murni.

Ketiga, secara struktural, permintaan perumahan masih kuat. Lebih banyak milenial berada dalam tahun-tahun utama pembelian rumah mereka, dan pergeseran permanen dalam kondisi kerja - seperti pengaturan kerja hibrida - telah positif untuk harga. Terlebih lagi, real estat adalah lindung nilai yang cukup baik terhadap inflasi - dan itu adalah sesuatu yang tidak mudah ditemukan. Jika itu tidak cukup untuk meyakinkan calon pembeli untuk membeli, itu mungkin cukup untuk mencegah beberapa pemilik rumah saat ini untuk menjual.

Saham

Kencangkan sabuk pengaman: investor Tesla memiliki banyak hal untuk dicerna minggu ini. Pertama, pembuat EV tersebut merilis pembaruan pada akhir pekan yang menunjukkan bahwa pengiriman kendaraan globalnya turun pada kuartal terakhir dari kuartal sebelumnya - pertama kalinya hal itu terjadi dalam lebih dari dua tahun. Perusahaan tersebut mengirimkan sekitar 255.000 mobil selama kuartal yang berakhir pada bulan Juni - lebih sedikit dari yang diharapkan dan turun hampir 60.000 dari kuartal sebelumnya. Penurunan tersebut terutama didorong oleh pabrik Tesla di Shanghai, yang terkena dampak penguncian terkait Covid di seluruh kota yang berlangsung selama berminggu-minggu.

Kedua, Tesla berencana untuk menghentikan produksi di pabriknya di Shanghai dan Jerman selama beberapa minggu menurut laporan baru yang keluar pada hari Senin. Ketiga, data baru yang keluar pada hari Selasa menunjukkan BYD China, yang didukung oleh Warren Buffett, menyalip Tesla sebagai pembuat EV terbesar di dunia berdasarkan penjualan. Hanya segelintir pabrik BYD yang berlokasi di wilayah yang mengalami penguncian paling parah di China. Itu memungkinkan perusahaan tersebut untuk menjual 641.000 EV pada enam bulan pertama tahun ini - naik lebih dari 300% dari periode yang sama pada tahun 2021, dan 14% lebih banyak daripada yang berhasil dicapai Tesla dalam periode yang sama.

Tetapi inilah masalahnya, tidak semua EV sama. Tesla hanya menjual "BEV" - yaitu, EV baterai yang murni ditenagai oleh listrik. BYD, di sisi lain, menjual BEV dan banyak "PHEV" - yaitu, kendaraan listrik hibrida plug-in. PHEV memiliki baterai plus mesin bertenaga bensin biasa untuk perjalanan yang lebih jauh, tetapi masih dianggap "nol emisi" di bawah aturan penjualan China. Dengan kata lain, PHEV mendapatkan keuntungan dari kurang khawatir tentang jangkauan tetapi mendapatkan dukungan subsidi yang sama di China, pasar mobil terbesar di dunia. Itu - dikombinasikan dengan lebih sedikit masalah pabrik BYD di negara itu - dapat membantu menjelaskan bagaimana BYD menyalip Tesla.

Komoditas

Dalam pukulan lain bagi konsumen yang sudah berjuang dengan melonjaknya biaya hampir semua hal, harga listrik di Eropa mencapai rekor baru minggu ini. Listrik Jerman untuk tahun depan, patokan Eropa, menyentuh rekor €350 per megawatt-hour pada hari Kamis karena kekhawatiran meningkat tentang kekurangan gas yang akan datang setelah Rusia memangkas pasokan energinya ke ekonomi terbesar di Eropa.

Krisis energi Jerman sudah memburuk bulan lalu setelah pemerintah menaikkan tingkat risiko gas negara tersebut ke fase "alarm", satu langkah di bawah tahap "darurat" akhir yang akan melibatkan pembatasan gas. Tabel ini menunjukkan bagaimana tingkat risiko gas Jerman bekerja.

Jerman, yang masih bergantung pada Rusia untuk lebih dari sepertiga gasnya, menerapkan fase "peringatan dini" awal pada bulan Maret setelah permintaan Rusia untuk pembayaran dalam rubel mendorong Jerman untuk bersiap menghadapi potensi pemotongan pasokan. Pemotongan itu datang bulan lalu setelah Gazprom memangkas pengiriman melalui pipa Nord Stream utama sebesar 60%. Langkah tersebut mendorong Jerman untuk menaikkan tingkat risiko gas ke fase "alarm".

Maju cepat ke hari ini, dan Rusia siap untuk menutup pipa Nord Stream untuk pemeliharaan pada tanggal 11 Juli selama sepuluh hari. Tetapi beberapa pejabat Jerman takut bahwa Rusia dapat menggunakan pekerjaan pemeliharaan yang direncanakan untuk mematikan keran selamanya, meninggalkan ekonomi terbesar di Eropa tanpa sumber gas utamanya. Itu pasti akan memicu tingkat "darurat" ketiga dan tertinggi, yang akan melibatkan kontrol negara atas distribusi gas dan pembatasan gas langsung.

Skenario seperti itu akan menjadi bencana bagi ekonomi Jerman. Grafik di bawah menunjukkan perkiraan bank sentral Jerman tentang potensi kerugian bagi ekonomi karena pemotongan produksi dalam kasus pembatasan gas alam. Menurut perkiraan, Jerman dapat melihat penurunan 8,6% pada output ekonomi pada kuartal pertama tahun 2023 yang akan membuat negara itu jatuh ke dalam salah satu resesi terburuk dalam sejarah baru-baru ini.

Minggu depan

Musim penghasilan kuartal kedua secara resmi dimulai di AS minggu depan. Seperti biasa, keuangan akan memulai semuanya dengan beberapa nama besar yang melaporkan pada hari Kamis dan Jumat seperti JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley, dan Wells Fargo. Investor akan memperhatikan secara khusus prospek ekonomi raksasa keuangan dan apakah mereka berpikir ekonomi AS memang menuju resesi. Di tempat lain, Inggris akan melaporkan data PDB Juni pada hari Rabu. Ini akan diikuti oleh China pada hari berikutnya yang melaporkan PDB kuartal keduanya.