Immobiliare Surreale: L'esodo imminente

Dove sta andando il mercato immobiliare dopo la pandemia?

Prima della pandemia, abbiamo sentito dire che i prezzi degli immobili sono troppo alti, l'alloggio è inaccessibile alla classe media, le grandi metropoli sono sovrappopolate,... La crisi attuale sembra liberarci da tutti questi problemi. Ma qual è il prezzo da pagare?

La regola del distanziamento sociale porta già cambiamenti significativi nei settori della ristorazione e dell'ospitalità. La maggior parte dei ristoranti, bar e club opera con un modello ad alto volume e basso margine e si trova ad affrontare l'estinzione nelle attuali restrizioni imposte dalla crisi del coronavirus. I dati iniziali dall'Italia, mostrano che dopo la riapertura, oltre il 25% delle aziende che operano nel settore della ristorazione e dell'ospitalità potrebbe non riaprire mai più. Per quelle che rimangono in attività, il tasso di insolvenza osservato potrebbe raggiungere il picco nei prossimi 12 mesi.

L'aumento massiccio del commercio online è una grave minaccia per gli immobili commerciali.  Il lavoro da remoto riduce la pressione sulle infrastrutture e dovrebbe ridurre i tassi di occupazione negli uffici.

La prima forte tendenza nel settore immobiliare è un crollo massiccio dei prezzi degli immobili commerciali. Inoltre, alcuni immobili commerciali potrebbero perdere completamente il loro valore e trasformarsi in abitazioni, ove possibile.

La seconda forte tendenza è un calo significativo dei prezzi delle abitazioni. Il calo dovrebbe essere maggiore nelle metropoli, dove assisteremo a un esodo verso aree meno agglomerate. Infatti, quando sei uno sviluppatore full-stack è più comodo vivere e lavorare da Boise, Idaho che nell'area di San Francisco. Se sei un web designer è molto più economico e stimolante vivere a San Luca nel sud Italia, che in un sobborgo di Francoforte.

Un piccolo trend in aumento potrebbe verificarsi in alcuni mercati di nicchia che comprendono immobili industriali e case di campagna.
Un altro fattore che influisce sul prezzo degli immobili è un prevedibile aumento dei tassi di interesse sui mutui. Nonostante una diminuzione dei tassi di interesse su tutta la linea, l'aumento della disoccupazione e la massiccia contrazione del PIL spingono i tassi di interesse sui mutui a livelli più elevati, mettendo così ulteriore pressione sugli immobili residenziali.

La pandemia potrebbe rimodellare brutalmente il panorama del mercato immobiliare.  La contrazione del mercato dipende dalle dimensioni dell'esodo e dalla capacità dell'economia di assorbire uno shock così grande.

Così sono sceso per liberarli dalla mano degli Egizi e per portarli fuori da quella terra in una terra buona e spaziosa, una terra che scorre latte e miele.
Esodo 3:8

Panoramica del mercato

L'indice Dow Jones US REIT riflette le performance dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) con sede negli Stati Uniti e di altre società che investono direttamente o indirettamente nel settore immobiliare. Dall'inizio dell'anno, questo indice è sceso del 21%, sottoperformando il Dow Jones che ha perso solo il 14%. Mentre l'indice azionario mostra segni di ripresa, l'indice REIT è rimasto raggruppato attorno allo stesso livello dopo il rimbalzo di aprile.  Fornisce un forte segnale sulla situazione prevedibile del mercato immobiliare.  

Gli immobili residenziali hanno continuato a generare entrate dall'inizio della pandemia, ma il mercato si aspetta una significativa correzione dei prezzi delle abitazioni. L'altra faccia della medaglia è che gli immobili commerciali potrebbero rimanere indefinitamente in un limbo, con scarse riscossioni degli affitti e nessuna transazione.

Focus:

REIT

L'evoluzione dei prezzi dei REIT fornisce un'istantanea accurata della prevista dislocazione sul mercato immobiliare.

Simon Property Group (NYSE: SPG), il più grande REIT statunitense nel settore immobiliare retail, ha perso oltre il 60% della sua capitalizzazione a causa della pandemia. Questo sottolinea la situazione altamente critica degli immobili commerciali - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) ed Equity Residential (NYSE: EQR), REIT che investono in immobili residenziali, sono crollati di oltre il 25% dall'inizio dell'anno.

Focus:

Hotel

Le azioni delle principali catene alberghiere hanno sottoperformato rispetto agli indici azionari. Wyndham Worldwide, Choice Hotels e Marriott International sono crollate più dell'S&P 500 e si sono riprese meno. Dall'inizio dell'anno l'S&P 500 ha perso circa il 9,5%, mentre Wyndham e Marriott hanno perso più del 40% delle loro capitalizzazioni. Choice Hotels ha annunciato una strategia di conversione del marchio e di conseguenza ha avuto una contrazione dei prezzi più graduale del 24%.  Le prospettive del settore alberghiero non sono rosee e il basso numero di turisti all'inizio dell'estate potrebbe portare a ulteriori correzioni.

Prospettive di mercato

Come previsto, l'oncia d'oro e il petrolio greggio Brent hanno continuato la loro progressione. Nella prossima settimana, potremmo assistere a un arresto dei prezzi delle materie prime, ma a lungo termine, la tendenza dovrebbe rimanere positiva.  Il prezzo del Bitcoin si è attestato intorno ai 9.000 USD e ha perso la sua dinamica di inizio maggio. Sebbene la prospettiva sia ancora rialzista sul Bitcoin, i tempi sono incerti.