Bolla Immobiliare

In questa settimana di analisi, diamo un'occhiata approfondita al mercato immobiliare. Non è un segreto che il Covid abbia dato una spinta al mercato immobiliare globale: i proprietari di case, pieni di denaro grazie ai programmi di sostegno governativi, avevano più soldi da spendere e tassi ipotecari più bassi da pagare, poiché le banche centrali hanno tagliato i tassi di interesse. Inoltre, la pandemia ha reso popolare il lavoro da remoto e ha spinto gli acquirenti di case alla ricerca di spazi più ampi. Ma il mercato ha iniziato a raffreddarsi, poiché i tassi di interesse più alti e l'inflazione rovente hanno intaccato l'accessibilità delle case. Quindi la grande domanda è: quali mercati immobiliari sono i più "spumosi" e potrebbero subire le maggiori correzioni, e come questo influenzerebbe l'economia globale?

Macro

Il mercato immobiliare globale, che era stato superalimentato dal Covid, sta finalmente mostrando segni di debolezza, poiché i tassi di interesse più alti e l'inflazione rovente hanno intaccato l'accessibilità delle case. La grande domanda che ora si pongono gli investitori è quali mercati immobiliari sono i più "spumosi" e potrebbero subire le maggiori correzioni?

A aiutarci a valutare questo aspetto è un pratico punteggio (mostrato di seguito) di Bloomberg Economics che combina cinque indicatori di rischio immobiliare. I rapporti tra prezzo delle case e affitto e tra prezzo e reddito valutano la sostenibilità e l'accessibilità, la crescita dei prezzi delle case (in termini reali e nominali) misura la dinamica dei prezzi e la crescita del credito valuta il rischio. Una crescita eccessiva del credito alle famiglie, dopotutto, può essere un segnale di problemi futuri, proprio come negli Stati Uniti prima della crisi dei mutui subprime.

Bloomberg calcola un punteggio complessivo per ogni paese facendo la media dei punteggi z di ciascuno dei suoi cinque rapporti, una misura di quanto il rapporto di un paese è lontano dalla media. I paesi che si posizionano in cima con i mercati immobiliari più "spumosi" , il che li rende particolarmente vulnerabili a grandi correzioni, sono Nuova Zelanda, Repubblica Ceca, Australia, Canada e Portogallo.

Ma l'analisi mostra anche che la "spumosità" è piuttosto diffusa: 19 paesi OCSE hanno rapporti combinati tra prezzo e affitto e tra prezzo delle case e reddito che sono più alti oggi rispetto a prima della crisi finanziaria del 2008, un'indicazione che i prezzi si sono allontanati dai fondamentali e stanno diventando insostenibili. Inoltre, l'indice globale dei prezzi delle case del FMI, che copre 57 paesi, è ben al di sopra del suo picco precedente del 2008.

Questo è importante perché un potenziale scoppio della bolla immobiliare globale colpirebbe l'economia globale in diversi modi. In primo luogo, un forte calo dei prezzi delle case potrebbe ridurre significativamente la ricchezza e portare a una contrazione della spesa dei consumatori. In secondo luogo, uno stallo o un crollo delle costruzioni e delle vendite immobiliari colpirebbe direttamente la crescita globale, poiché queste attività sono enormi moltiplicatori dell'attività economica in tutto il mondo. In terzo luogo, un mercato immobiliare in calo colpirebbe il credito bancario, poiché il rischio di prestiti in sofferenza aumenterebbe, soffocando il flusso di credito su cui le economie prosperano. Questi rischi sono ancora più gravi per i paesi che si posizionano in cima alla classifica di Bloomberg.

Per essere sicuri, anche se i prezzi dovessero scendere, gli analisti ritengono improbabile un ripetersi del crollo immobiliare del 2008. In primo luogo, ci sono ancora troppe poche case disponibili in questo momento. L'offerta di case è diventata più rigida, con una maggiore domanda che ha portato a prezzi più alti piuttosto che a più costruzioni. Nel breve termine, una continua carenza di manodopera e materiali impedirà probabilmente un forte aumento dell'offerta che normalmente farebbe scendere i prezzi.

In secondo luogo, il mercato immobiliare è più sano rispetto al 2008. Gli standard di prestito sono molto più rigidi, i proprietari di case hanno bilanci più sani e molti meno di loro hanno tassi ipotecari variabili sensibili ai tassi. Inoltre, il recente picco dei prezzi è dovuto più a un aumento della domanda nell'era della pandemia che alla pura speculazione.

In terzo luogo, strutturalmente, la domanda di case è ancora forte. Più millennial sono in età di acquisto della prima casa e i cambiamenti permanenti nelle condizioni di lavoro, come gli accordi di lavoro ibridi, sono stati positivi per i prezzi. Inoltre, l'immobiliare è un buon hedge contro l'inflazione, e questo è qualcosa che non è così facile da trovare. Se questo non è sufficiente per convincere i potenziali acquirenti ad acquistare, è probabilmente sufficiente per impedire ad alcuni attuali proprietari di vendere.

Azioni

Allacciate le cinture: gli investitori di Tesla hanno avuto molto da digerire questa settimana. In primo luogo, il produttore di veicoli elettrici ha rilasciato un aggiornamento nel fine settimana che ha mostrato come le sue consegne globali di veicoli siano diminuite nell'ultimo trimestre rispetto al precedente , la prima volta che ciò accade in oltre due anni. L'azienda ha consegnato circa 255.000 auto nel trimestre conclusosi a giugno, meno del previsto e in calo di quasi 60.000 rispetto al trimestre precedente. Il calo è stato principalmente guidato dallo stabilimento di Tesla a Shanghai, che è stato colpito dai blocchi legati al Covid in tutta la città che sono durati per settimane.

In secondo luogo, Tesla sta pianificando di sospendere la produzione nei suoi stabilimenti sia a Shanghai che in Germania per diverse settimane, secondo un nuovo rapporto uscito lunedì. In terzo luogo, nuovi dati usciti martedì hanno mostrato come BYD, azienda cinese sostenuta da Warren Buffett, abbia superato Tesla come il più grande produttore di veicoli elettrici al mondo per vendite. Solo una manciata di fabbriche di BYD si trovano in regioni che hanno subito i blocchi più severi della Cina. Ciò le ha permesso di vendere 641.000 veicoli elettrici nei primi sei mesi di quest'anno, con un aumento di oltre il 300% rispetto allo stesso periodo del 2021 e il 14% in più rispetto a Tesla nello stesso periodo.

Ma ecco la cosa, non tutti i veicoli elettrici sono uguali. Tesla vende solo "BEV", ovvero veicoli elettrici a batteria alimentati esclusivamente da elettricità. BYD, d'altra parte, vende BEV e molti "PHEV", ovvero veicoli elettrici ibridi plug-in. I PHEV hanno una batteria più un normale motore a benzina per i viaggi più lunghi, ma sono comunque considerati "a zero emissioni" secondo le regole di vendita cinesi. In altre parole, i PHEV ottengono il beneficio di una minore ansia da autonomia, ma lo stesso supporto di sussidi in Cina, il più grande mercato automobilistico del mondo. Questo, unito ai minori problemi di fabbrica di BYD nel paese, potrebbe aiutare a spiegare come BYD abbia superato Tesla.

Materie prime

In un altro colpo ai consumatori che già lottano con i costi in aumento di praticamente tutto, i prezzi dell'energia in Europa hanno raggiunto nuovi record questa settimana. L'energia tedesca per il prossimo anno, il benchmark europeo, ha toccato un record di 350 euro al megawattora giovedì, poiché aumentano le paure di una imminente carenza di gas dopo che la Russia ha tagliato le sue forniture energetiche alla più grande economia europea.

La crisi energetica della Germania ha già preso una brutta piega il mese scorso, dopo che il governo ha innalzato il livello di rischio gas del paese alla fase di "allarme", un passo prima della fase finale di "emergenza" che comporterebbe il razionamento del gas. Questa tabella mostra come funzionano i livelli di rischio gas della Germania.

La Germania, che dipende ancora dalla Russia per oltre un terzo del suo gas, ha emanato la fase iniziale di "preallarme" a marzo, dopo che le richieste della Russia di pagamento in rubli hanno spinto la Germania a prepararsi a un possibile taglio delle forniture. Quel taglio è arrivato il mese scorso, dopo che Gazprom ha ridotto le spedizioni attraverso il principale gasdotto Nord Stream del 60%. La mossa ha spinto la Germania a innalzare il livello di rischio gas alla fase di "allarme".

Avanti veloce al giorno d'oggi, e la Russia è pronta a chiudere il gasdotto Nord Stream per manutenzione l'11 luglio per dieci giorni. Ma diversi funzionari tedeschi temono che la Russia potrebbe usare i lavori di manutenzione programmati per chiudere i rubinetti per sempre, lasciando la più grande economia europea senza la sua principale fonte di gas. Ciò innescherebbe sicuramente il terzo e più alto livello di "emergenza", che comporterebbe il controllo statale sulla distribuzione del gas e il razionamento diretto del gas.

Uno scenario del genere sarebbe devastante per l'economia tedesca. Il grafico sottostante mostra la stima della banca centrale tedesca delle potenziali perdite per l'economia dovute ai tagli alla produzione in caso di razionamento del gas naturale. Secondo le stime, la Germania potrebbe subire un calo dell'8,6% della produzione economica nel primo trimestre del 2023, che la farebbe precipitare in una delle sue peggiori recessioni della storia recente.

La prossima settimana

La stagione degli utili del secondo trimestre inizia ufficialmente negli Stati Uniti la prossima settimana. Come al solito, i finanziari daranno il via alle cose con alcuni grandi nomi che presenteranno i loro risultati giovedì e venerdì, come JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley e Wells Fargo. Gli investitori presteranno particolare attenzione alle prospettive economiche dei giganti finanziari e se pensano che l'economia statunitense sia effettivamente diretta verso una recessione. Altrove, il Regno Unito pubblicherà i dati sul PIL di giugno mercoledì. Questo sarà seguito dalla Cina il giorno successivo che pubblicherà il suo PIL del secondo trimestre.