주택 거품

이번 주 리뷰에서는 부동산 시장을 심층적으로 살펴봅니다. 코로나19가 전 세계 주택 시장을 급격히 부추겼다는 것은 공공연한 비밀입니다. 정부 지원 프로그램으로 현금이 풍부해진 주택 소유자들은 더 많은 돈을 쓸 수 있었고, 중앙은행이 금리를 인하하면서 주택 담보 대출 금리가 낮아졌습니다. 게다가 팬데믹으로 인해 원격 근무가 대중화되면서 주택 구매자들은 더 넓은 공간을 찾아 나섰습니다. 하지만 금리가 상승하고 뜨거운 인플레이션이 주택 구매력을 떨어뜨리면서 시장이 식기 시작했습니다. 따라서 가장 큰 질문은 어떤 주택 시장이 가장 거품이 많고 가장 큰 조정을 경험할 수 있는지, 그리고 이것이 세계 경제에 어떤 영향을 미칠 것인지입니다.

거시 경제

코로나19로 인해 활기를 띠었던 전 세계 주택 시장은 금리가 상승하고 뜨거운 인플레이션이 주택 구매력을 떨어뜨리면서 마침내 약세를 보이고 있습니다. 현재 투자자들의 가장 큰 관심사는 어떤 주택 시장이 가장 거품이 많고 가장 큰 조정을 경험할 수 있는지입니다.

이를 평가하는 데 도움이 되는 것은 블룸버그 이코노믹스가 제공하는 편리한 점수판(아래 표시)으로, 부동산 위험의 다섯 가지 지표를 결합합니다. 주택 가격 대 임대료 비율과 주택 가격 대 소득 비율은 지속 가능성과 구매력을 판단하고, 주택 가격 상승률(실질 및 명목)은 가격 모멘텀을 측정하며, 신용 성장은 위험을 평가합니다. 결국 가계 신용의 과도한 성장은 미국에서 서브프라임 모기지 위기 이전과 마찬가지로 앞으로 문제의 징후가 될 수 있습니다.

블룸버그는 각국의 다섯 가지 비율의 z-점수(각국의 비율이 평균에서 얼마나 떨어져 있는지 측정하는 값)를 평균하여 각 국가에 대한 종합 점수를 계산합니다. 가장 거품이 많은 주택 시장을 가진 국가 – 따라서 큰 조정에 특히 취약함 – 은 뉴질랜드, 체코, 호주, 캐나다, 포르투갈입니다.

하지만 이 분석은 또한 거품이 상당히 광범위하게 퍼져 있다는 것을 보여줍니다. 19개 OECD 국가의 주택 가격 대 임대료 비율과 주택 가격 대 소득 비율은 2008년 금융 위기 이전보다 오늘날 더 높습니다. 이는 가격이 기본적인 요소에서 벗어나 지속 불가능해지고 있음을 시사합니다. 게다가 57개국을 포괄하는 IMF 세계 주택 가격 지수는 2008년 최고치를 훨씬 웃돌고 있습니다.

이것은 전 세계 주택 거품이 터질 경우 세계 경제에 타격을 줄 수 있다는 점에서 중요합니다. 첫째, 주택 가격이 급격히 하락하면 부가 크게 감소하고 소비 지출이 위축될 수 있습니다. 둘째, 부동산 건설 및 판매가 정체되거나 침체되면 전 세계적으로 이러한 활동이 경제 활동의 큰 승수 역할을 하기 때문에 세계 경제 성장에 직접적인 타격을 줄 것입니다. 셋째, 부동산 시장이 하락하면 부실 대출 위험이 증가하면서 은행 대출이 위축되어 경제 성장에 필수적인 신용 흐름이 막힐 것입니다. 이러한 위험은 블룸버그 점수판에서 상위권을 차지한 국가들에게 더욱 심각합니다.

물론 가격이 하락하더라도 분석가들은 2008년 주택 붕괴가 재현될 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 첫째, 현재 주택 공급이 너무 부족합니다. 주택 공급은 더욱 비탄력적이 되어 수요 증가로 인해 가격이 상승했지만 건설은 증가하지 않았습니다. 단기적으로 노동력과 자재 부족이 지속될 가능성이 높아 가격을 억누를 수 있는 공급 증가는 일어나지 않을 것입니다.

둘째, 주택 시장은 2008년보다 건전합니다. 대출 기준이 훨씬 엄격해졌고, 주택 소유자들의 재무 상태가 더 건전하며, 금리에 민감한 변동 금리 주택 담보 대출을 보유한 주택 소유자 수가 훨씬 적습니다. 게다가 최근 가격 급등은 순수한 투기보다는 팬데믹 시대 수요 증가와 더 관련이 있습니다.

셋째, 구조적으로 주택 수요는 여전히 강합니다. 더 많은 밀레니얼 세대가 주택 구매 적령기에 접어들고 있으며, 하이브리드 근무 방식과 같은 근무 조건의 영구적인 변화는 가격에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 게다가 부동산은 인플레이션에 대한 꽤 좋은 헤지 수단이며, 이는 쉽게 찾을 수 있는 것이 아닙니다. 이것만으로도 잠재적인 구매자들을 설득하기에 충분하지 않다면, 현재 주택 소유자들이 매각을 꺼리게 하는 데는 충분할 것입니다.

주식

꽉 잡으세요: 테슬라 투자자들은 이번 주에 소화해야 할 것이 많습니다. 첫째, 이 전기 자동차 제조업체는 주말에 업데이트를 발표했는데, 이 업데이트에 따르면 지난 분기 글로벌 차량 인도량이 전 분기 대비 감소했습니다. 이는 2년 이상 만에 처음 있는 일입니다. 이 회사는 6월에 끝나는 분기에 약 255,000대의 차량을 인도했는데, 이는 예상보다 적고 전 분기 대비 거의 6만 대 감소한 수치입니다. 이 감소는 주로 테슬라의 상하이 공장에서 비롯되었는데, 이 공장은 몇 주 동안 지속된 도시 전역의 코로나19 관련 봉쇄 조치의 영향을 받았습니다.

둘째, 테슬라는 월요일에 나온 새로운 보고서에 따르면 상하이와 독일 공장의 생산을 몇 주 동안 중단할 계획입니다. 셋째, 화요일에 나온 새로운 데이터에 따르면 워런 버핏이 지원하는 중국의 BYD가 판매량 기준으로 세계 최대 전기 자동차 제조업체로 테슬라를 제쳤습니다. BYD의 공장은 중국에서 가장 심각한 봉쇄 조치를 받은 지역에 위치한 공장이 몇 개뿐입니다. 이를 통해 BYD는 올해 상반기에 641,000대의 전기 자동차를 판매했는데, 이는 2021년 같은 기간 대비 300% 이상 증가한 수치이며, 같은 기간 테슬라가 달성한 판매량보다 14% 더 많은 수치입니다.

하지만 여기서 중요한 것은 모든 전기 자동차가 같은 것은 아니라는 것입니다. 테슬라는 오직 "BEV"만 판매합니다. 즉, 전기로만 구동되는 배터리 전기 자동차입니다. 반면 BYD는 BEV와 "PHEV"를 많이 판매합니다. 즉, 플러그인 하이브리드 전기 자동차입니다. PHEV는 더 긴 여정을 위해 배터리와 일반 가솔린 엔진을 모두 갖추고 있지만, 중국의 판매 규정에 따라 여전히 "제로 배출"로 간주됩니다. 다시 말해, PHEV는 주행 거리 불안감은 적지만 중국(세계 최대 자동차 시장)에서 동일한 보조금 지원을 받습니다. 이는 BYD가 테슬라를 제친 이유를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

원자재

사실상 모든 것의 가격이 급등하면서 이미 어려움을 겪고 있는 소비자들에게 또 다른 타격을 입히면서, 유럽의 전력 가격이 이번 주에 새로운 기록을 세웠습니다. 유럽의 벤치마크인 내년 독일 전력 가격은 목요일에 메가와트시당 350유로를 기록했는데, 러시아가 유럽 최대 경제국에 대한 에너지 공급을 줄이면서 가스 부족에 대한 우려가 커지고 있습니다.

독일의 에너지 위기는 지난달 정부가 가스 위험 수준을 "경고" 단계로 끌어올리면서 악화되었습니다. 이는 가스 배급을 제한하는 최종 "비상" 단계보다 한 단계 낮은 수준입니다. 이 표는 독일의 가스 위험 수준이 어떻게 작동하는지 보여줍니다.

러시아 가스의 3분의 1 이상에 의존하고 있는 독일은 러시아가 루블로 지불을 요구하면서 3월에 초기 "조기 경고" 단계를 발효했습니다. 이는 독일이 잠재적인 공급 차단에 대비하도록 했습니다. 그 공급 차단은 가즈프롬이 주요 노르드 스트림 파이프라인을 통한 운송량을 60% 줄이면서 지난달 발생했습니다. 이 조치로 인해 독일은 가스 위험 수준을 "경고" 단계로 끌어올렸습니다.

오늘날로 빠르게 돌아와서, 러시아는 7월 11일에 노르드 스트림 파이프라인을 10일 동안 유지 보수를 위해 폐쇄할 예정입니다. 하지만 여러 독일 관리들은 러시아가 계획된 유지 보수 작업을 이용하여 가스 공급을 완전히 차단할 수 있다고 우려하고 있습니다. 이렇게 되면 유럽 최대 경제국이 주요 가스 공급원 없이 남게 됩니다. 이는 확실히 3단계이자 최고 단계인 "비상" 단계를 발동하게 될 것이며, 이는 가스 배급에 대한 국가 통제와 가스 배급 제한을 의미합니다.

이러한 시나리오는 독일 경제에 치명적일 것입니다. 아래 그래프는 독일 중앙은행이 천연 가스 배급 제한 시 생산 감소로 인해 경제에 미칠 수 있는 잠재적 손실을 추산한 것입니다. 이 추산에 따르면 독일은 2023년 1분기에 경제 생산량이 8.6% 감소하여 최근 역사상 가장 심각한 경기 침체 중 하나에 빠질 수 있습니다.

다음 주

미국에서 다음 주에 2분기 실적 시즌이 공식적으로 시작됩니다. 평소와 같이 금융 업체들이 먼저 실적을 발표할 예정이며, JP모건, 시티그룹, 모건 스탠리, 웰스파고 등 대형 기업들이 목요일과 금요일에 실적을 발표합니다. 투자자들은 금융 대기업들의 경제 전망과 미국 경제가 실제로 경기 침체로 향하고 있는지 여부에 특히 주목할 것입니다. 그 외에도 영국은 수요일에 6월 GDP 데이터를 발표할 예정입니다. 이어서 다음 날 중국이 2분기 GDP를 발표할 예정입니다.