ฟองอสังหาริมทรัพย์

ในบทวิเคราะห์ประจำสัปดาห์นี้ เราจะเจาะลึกไปที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องลับที่โควิด-19 ได้เร่งความเร็วให้กับตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก: เจ้าของบ้าน - ซึ่งมีเงินสดเหลือเฟือจากโครงการสนับสนุนของรัฐบาล - มีเงินมากขึ้นในการใช้จ่ายและอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำลงเนื่องจากธนาคารกลางลดอัตราดอกเบี้ยลง นอกจากนี้ การระบาดใหญ่ยังทำให้การทำงานจากระยะไกลเป็นที่นิยมและส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านออกไปตามล่าหาพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น แต่ตลาดเริ่มเย็นลงเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและอัตราเงินเฟ้อที่ร้อนแรงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ดังนั้นคำถามใหญ่คือ ตลาดที่อยู่อาศัยใดที่ฟองสบู่มากที่สุดและอาจประสบกับการปรับฐานที่ใหญ่ที่สุด - และสิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกอย่างไร?

มหภาค

ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก ซึ่งได้รับแรงหนุนจากโควิด-19 กำลังแสดงสัญญาณของความอ่อนแอ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและอัตราเงินเฟ้อที่ร้อนแรงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง คำถามใหญ่ในใจของนักลงทุนตอนนี้คือ ตลาดที่อยู่อาศัยใดที่ฟองสบู่มากที่สุดและอาจประสบกับการปรับฐานที่ใหญ่ที่สุด?

สิ่งที่ช่วยให้เราประเมินได้คือตารางคะแนนที่เป็นประโยชน์ (แสดงด้านล่าง) โดย Bloomberg Economics ซึ่งรวมเอาเกณฑ์การประเมินความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ 5 เกณฑ์ อัตราส่วนราคาบ้านต่อค่าเช่าและอัตราส่วนราคาต่อรายได้เป็นตัวชี้วัดความยั่งยืนและความสามารถในการซื้อ การเติบโตของราคาบ้าน (ในแง่จริงและในแง่เงิน) เป็นตัวชี้วัดโมเมนตัมของราคา และการเติบโตของสินเชื่อเป็นตัวชี้วัดความเสี่ยง การเติบโตที่มากเกินไปของสินเชื่อครัวเรือน หลังจากทั้งหมด อาจเป็นสัญญาณของปัญหาที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่นเดียวกับในสหรัฐอเมริกา ก่อนเกิดวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์

Bloomberg คำนวณคะแนนโดยรวมสำหรับแต่ละประเทศโดยการหาค่าเฉลี่ยของ z-score ของอัตราส่วนทั้ง 5 อัตราส่วน - ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่าอัตราส่วนของประเทศนั้นห่างจากค่าเฉลี่ยมากเพียงใด ประเทศที่ติดอันดับสูงสุดที่มีตลาดที่อยู่อาศัยที่ฟองสบู่มากที่สุด - ทำให้พวกเขาเสี่ยงต่อการปรับฐานที่ใหญ่โดยเฉพาะ - คือ นิวซีแลนด์ สาธารณรัฐเช็ก ออสเตรเลีย แคนาดา และโปรตุเกส.

แต่การวิเคราะห์ยังแสดงให้เห็นว่า ฟองสบู่แพร่หลายมาก: ประเทศสมาชิก OECD 19 ประเทศมีอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าและราคาบ้านต่อรายได้รวมกันที่สูงกว่าในปัจจุบันเมื่อเทียบกับก่อนเกิดวิกฤตการเงินปี 2008 - ซึ่งเป็นสัญญาณว่าราคาได้เคลื่อนตัวออกจากพื้นฐานและกำลังกลายเป็นสิ่งที่ไม่ยั่งยืน นอกจากนี้ ดัชนีราคาบ้านทั่วโลกของ IMF ซึ่งครอบคลุม 57 ประเทศ อยู่เหนือระดับสูงสุดก่อนหน้านี้ในปี 2008

เรื่องนี้สำคัญเพราะ การแตกฟองสบู่ที่อยู่อาศัยทั่วโลกอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก ในหลายๆ ด้าน ประการแรก การลดลงอย่างรวดเร็วของราคาบ้านอาจลดความมั่งคั่งลงอย่างมากและนำไปสู่การหดตัวของการใช้จ่ายของผู้บริโภค ประการที่สอง การหยุดชะงักหรือการตกต่ำของการก่อสร้างและการขายอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของโลก เนื่องจากกิจกรรมเหล่านี้เป็นตัวคูณขนาดใหญ่ของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วโลก ประการที่สาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงจะส่งผลกระทบต่อการให้สินเชื่อของธนาคาร เนื่องจากความเสี่ยงของหนี้เสียเพิ่มขึ้น ทำให้การไหลเวียนของสินเชื่อที่เศรษฐกิจพึ่งพาอยู่ถูกตัดขาด ความเสี่ยงเหล่านี้ร้ายแรงยิ่งขึ้นสำหรับประเทศที่ติดอันดับสูงสุดในตารางคะแนนของ Bloomberg

เพื่อความแน่ใจ แม้ว่าราคาจะลดลง นักวิเคราะห์มองว่าการเกิดซ้ำของวิกฤตการเงินปี 2008 นั้นไม่น่าเป็นไปได้ ประการแรก ยังมีบ้านไม่เพียงพอในขณะนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยกลายเป็นสิ่งที่ไม่ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยความต้องการที่เพิ่มขึ้นนำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นมากกว่าการก่อสร้างที่มากขึ้น ในระยะสั้น การขาดแคลนแรงงานและวัสดุอย่างต่อเนื่องมีแนวโน้มที่จะป้องกันไม่ให้เกิดการเพิ่มขึ้นของอุปทานจำนวนมากซึ่งโดยปกติจะทำให้ราคาลดลง

ประการที่สอง ตลาดที่อยู่อาศัยมีสุขภาพดีกว่าในปี 2008 มาตรฐานการให้สินเชื่อเข้มงวดขึ้น เจ้าของบ้านมีงบดุลที่แข็งแรงขึ้น และมีจำนวนน้อยมากที่ใช้อัตราดอกเบี้ยจำนองแบบผันแปรที่ไวต่ออัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้ การพุ่งขึ้นของราคาในช่วงไม่นานมานี้เกิดจากการเพิ่มขึ้นของความต้องการในยุคการระบาดใหญ่มากกว่าการเก็งกำไรล้วนๆ

ประการที่สาม ในเชิงโครงสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่ง มิลเลนเนียลจำนวนมากขึ้นอยู่ในช่วงอายุที่เหมาะสมในการซื้อบ้าน และการเปลี่ยนแปลงถาวรในสภาพการทำงาน - เช่น การทำงานแบบไฮบริด - มีผลดีต่อราคา นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือป้องกันเงินเฟ้อที่ดี - และนั่นเป็นสิ่งที่หาได้ยาก หากสิ่งนั้นไม่เพียงพอที่จะโน้มน้าวใจผู้ซื้อที่คาดหวังให้ซื้อ ก็อาจเพียงพอที่จะป้องกันไม่ให้เจ้าของบ้านบางรายขายบ้าน

หุ้น

เตรียมตัวให้พร้อม: นักลงทุนของ Tesla มีเรื่องมากมายให้ย่อยในสัปดาห์นี้ ประการแรก ผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้าได้เผยแพร่การอัปเดตในช่วงสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาซึ่งแสดงให้เห็นว่า การส่งมอบรถยนต์ทั่วโลกในไตรมาสล่าสุดลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า - เป็นครั้งแรกที่เกิดขึ้นในรอบกว่าสองปี บริษัทส่งมอบรถยนต์ประมาณ 255,000 คันในไตรมาสที่สิ้นสุดในเดือนมิถุนายน - น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้และลดลงเกือบ 60,000 คันจากไตรมาสก่อนหน้า การลดลงส่วนใหญ่เกิดจากโรงงานของ Tesla ในเซี่ยงไฮ้ ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปิดล้อมที่เกี่ยวข้องกับโควิด-19 ทั่วเมืองที่กินเวลาหลายสัปดาห์

ประการที่สอง Tesla กำลังวางแผนที่จะหยุดการผลิต ที่โรงงานในเซี่ยงไฮ้และเยอรมนีเป็นเวลาหลายสัปดาห์ตามรายงานใหม่ที่ออกในวันจันทร์ ประการที่สาม ข้อมูลใหม่ที่ออกในวันอังคารแสดงให้เห็นว่า BYD ของจีน ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก Warren Buffett แซงหน้า Tesla ในฐานะผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้ารายใหญ่ที่สุดของโลกในแง่ยอดขาย มีเพียงไม่กี่โรงงานของ BYD ที่ตั้งอยู่ในภูมิภาคที่ประสบกับการปิดล้อมที่รุนแรงที่สุดของจีน สิ่งนี้ทำให้สามารถขายรถยนต์ไฟฟ้าได้ 641,000 คันในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ - เพิ่มขึ้นมากกว่า 300% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2021 และมากกว่า Tesla 14% ในช่วงเวลาเดียวกัน

แต่สิ่งที่ต้องรู้คือ รถยนต์ไฟฟ้าทุกคันไม่เหมือนกัน Tesla ขายเฉพาะ "BEV" - นั่นคือ รถยนต์ไฟฟ้าแบตเตอรี่ที่ขับเคลื่อนด้วยไฟฟ้าล้วนๆ ในทางกลับกัน BYD ขาย BEV และ "PHEV" จำนวนมาก - นั่นคือ รถยนต์ไฟฟ้าไฮบริดแบบเสียบปลั๊ก PHEV มีแบตเตอรี่ รวมถึง เครื่องยนต์เบนซินแบบธรรมดาสำหรับการเดินทางที่ไกลขึ้น แต่ยังคงถือว่าเป็น "ปล่อยมลพิษเป็นศูนย์" ภายใต้กฎการขายของจีน กล่าวอีกนัยหนึ่ง PHEV ได้รับประโยชน์จากความวิตกกังวลเกี่ยวกับระยะทางที่น้อยลง แต่ได้รับการสนับสนุนจากเงินอุดหนุนในจีน ซึ่งเป็นตลาดรถยนต์ที่ใหญ่ที่สุดของโลก สิ่งนั้น - รวมกับปัญหาโรงงานของ BYD ที่น้อยกว่าในประเทศ - อาจช่วยอธิบายได้ว่า BYD แซงหน้า Tesla ได้อย่างไร

สินค้าโภคภัณฑ์

ในอีกหนึ่งการโจมตีผู้บริโภคที่กำลังดิ้นรนกับต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้นของทุกสิ่งทุกอย่าง ราคาพลังงานในยุโรปทำสถิติสูงสุดใหม่ ในสัปดาห์นี้ พลังงานของเยอรมนีสำหรับปีหน้า ซึ่งเป็นมาตรฐานของยุโรป แตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 350 ยูโรต่อเมกะวัตต์-ชั่วโมงในวันพฤหัสบดี เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการขาดแคลนก๊าซที่กำลังจะเกิดขึ้นหลังจากรัสเซียลดการจัดหาพลังงานให้กับเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของยุโรป

วิกฤตพลังงานของเยอรมนีแย่ลงในเดือนที่แล้วหลังจากรัฐบาลเพิ่มระดับความเสี่ยงด้านก๊าซของประเทศไปสู่ระดับ "เตือนภัย" ซึ่งเป็นระดับเดียวกับระดับ "ฉุกเฉิน" ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับการแบ่งปันก๊าซ ตารางนี้แสดงวิธีการทำงานของระดับความเสี่ยงด้านก๊าซของเยอรมนี

เยอรมนี ซึ่งยังคงพึ่งพารัสเซียในการจัดหาก๊าซมากกว่าหนึ่งในสาม ได้ประกาศใช้ระดับ "เตือนภัยเบื้องต้น" ในเดือนมีนาคมหลังจากรัสเซียเรียกร้องให้ชำระเงินเป็นรูเบิล ทำให้เยอรมนีเตรียมพร้อมสำหรับการลดการจัดหาที่อาจเกิดขึ้น การลดลงนั้นเกิดขึ้น เมื่อเดือนที่แล้วหลังจาก Gazprom ลดการจัดส่งผ่านท่อส่งก๊าซ Nord Stream หลักลง 60% การเคลื่อนไหวนี้ทำให้เยอรมนีเพิ่มระดับความเสี่ยงด้านก๊าซไปสู่ระดับ "เตือนภัย"

เรามาถึงวันนี้ และ รัสเซียพร้อมที่จะปิดท่อส่งก๊าซ Nord Stream เพื่อซ่อมบำรุง ในวันที่ 11 กรกฎาคม เป็นเวลาสิบวัน แต่เจ้าหน้าที่เยอรมันหลายคนเกรงว่า รัสเซียอาจใช้การซ่อมบำรุงที่วางแผนไว้เพื่อปิดก๊อกน้ำไปตลอดกาล ทำให้เศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของยุโรปไม่มีแหล่งก๊าซหลัก สิ่งนี้จะกระตุ้นให้เกิดระดับ "ฉุกเฉิน" ระดับที่สามและสูงสุดอย่างแน่นอน ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับการควบคุมการกระจายก๊าซโดยรัฐและการแบ่งปันก๊าซโดยตรง

สถานการณ์เช่นนี้จะเป็นหายนะสำหรับเศรษฐกิจเยอรมัน กราฟด้านล่างแสดงการประมาณการของธนาคารกลางเยอรมันเกี่ยวกับการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจเนื่องจากการลดการผลิตในกรณีที่มีการแบ่งปันก๊าซธรรมชาติ ตามการประมาณการ เยอรมนีอาจเห็นผลกระทบต่อผลผลิตทางเศรษฐกิจ (GDP) 8.6% ในไตรมาสแรกของปี 2023 ซึ่งจะทำให้ประเทศเข้าสู่ภาวะถดถอยที่เลวร้ายที่สุดในประวัติศาสตร์ล่าสุด

สัปดาห์หน้า

ฤดูกาลรายงานผลประกอบการไตรมาสที่สองอย่างเป็นทางการจะเริ่มต้นในสหรัฐอเมริกาในสัปดาห์หน้า ตามปกติแล้ว ธุรกิจด้านการเงินจะเป็นผู้เริ่มต้น โดยมีบริษัทชื่อดังบางแห่งรายงานผลประกอบการในวันพฤหัสบดีและวันศุกร์ เช่น JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley และ Wells Fargo นักลงทุนจะให้ความสนใจเป็นพิเศษกับมุมมองทางเศรษฐกิจของยักษ์ใหญ่ทางการเงินและว่าพวกเขามองว่าเศรษฐกิจสหรัฐฯ กำลังมุ่งหน้าสู่ภาวะถดถอยหรือไม่ ในส่วนอื่นๆ สหราชอาณาจักรจะรายงานข้อมูล GDP เดือนมิถุนายนในวันพุธ สิ่งนี้จะตามมาด้วยจีนในวันถัดไปซึ่งจะรายงาน GDP ไตรมาสที่สอง