Hartanah Surreal: Eksodus yang Akan Datang

Ke mana arah pasaran hartanah selepas pandemik?

Sebelum pandemik, kita mendengar bahawa harga hartanah terlalu tinggi, perumahan tidak dapat diakses oleh kelas menengah, metropolis besar sesak,... Krisis semasa seolah-olah akan menyelamatkan kita daripada semua isu ini. Tetapi apakah harga yang perlu dibayar?

Peraturan penjarakan sosial membawa perubahan yang ketara dalam sektor katering dan perhotelan. Kebanyakan restoran, bar dan kelab beroperasi dengan model margin rendah dan menghadapi kepupusan dalam kekangan semasa yang dikenakan oleh krisis koronavirus. Data awal dari Itali, menunjukkan bahawa selepas dibuka semula, lebih daripada 25% perniagaan yang beroperasi dalam katering dan perhotelan mungkin tidak akan dibuka semula. Bagi mereka yang masih dalam perniagaan, kadar lalai yang diperhatikan mungkin memuncak dalam tempoh 12 bulan akan datang.

Peningkatan besar-besaran dalam perdagangan dalam talian adalah ancaman serius kepada hartanah komersial.  Kerja jarak jauh mengurangkan tekanan pada infrastruktur dan harus mengurangkan kadar penghunian di pejabat.

Keadaan berat pertama dalam sektor hartanah adalah kejatuhan besar-besaran dalam harga hartanah komersial. Selain itu, beberapa hartanah komersial mungkin kehilangan nilainya sepenuhnya dan ditukar menjadi perumahan, jika mungkin.

Keadaan berat kedua adalah penurunan harga yang ketara dalam harga perumahan. Penurunan itu dijangka lebih tinggi di metropolis, di mana kita akan menyaksikan eksodus ke kawasan yang kurang padat penduduk. Sesungguhnya, apabila anda seorang pembangun penuh, lebih selesa untuk tinggal dan bekerja dari Boise, Idaho daripada di Kawasan San Francisco. Jika anda seorang pereka web, lebih murah dan lebih inspirasi untuk tinggal di San Luca di selatan Itali, daripada di pinggir bandar Frankfurt.

Trend peningkatan kecil boleh berlaku di beberapa pasaran khusus yang meliputi hartanah perindustrian dan rumah di luar bandar.
Faktor lain yang memberi kesan kepada harga hartanah adalah kenaikan yang boleh dijangka dalam kadar gadai janji. Walaupun penurunan kadar faedah secara keseluruhan, peningkatan kadar pengangguran dan pengecutan KDNK yang besar mendorong kadar gadai janji ke tahap yang lebih tinggi, dengan itu memberi tekanan tambahan kepada perumahan hartanah.

Pandemik boleh membentuk semula landskap pasaran hartanah dengan kejam. Pengecutan pasaran bergantung pada saiz eksodus dan kapasiti ekonomi untuk menyerap kejutan yang besar.

Maka Aku turun untuk melepaskan mereka dari tangan orang Mesir dan untuk mengeluarkan mereka dari negeri itu ke negeri yang baik dan luas, negeri yang berlimpah dengan susu dan madu.
Keluaran 3:8

Gambaran keseluruhan pasaran

Indeks REIT AS Dow Jones mencerminkan prestasi amanah pelaburan hartanah (REIT) yang berpangkalan di AS dan syarikat lain yang melabur secara langsung atau tidak langsung dalam hartanah. Sejak awal tahun, indeks ini menurun sebanyak 21%, mengatasi prestasi Dow Jones yang hanya kehilangan 14%. Walaupun indeks ekuiti menunjukkan tanda-tanda pemulihan, indeks REIT kekal berkumpul sekitar tahap yang sama selepas pemulihan April.  Ia memberikan isyarat yang kuat tentang keadaan pasaran hartanah yang boleh dijangka. 

Hartanah kediaman terus menjana pendapatan sejak awal pandemik, tetapi pasaran menjangkakan pembetulan yang ketara dalam harga perumahan. Sebaliknya, hartanah komersial boleh kekal dalam keadaan tidak menentu untuk tempoh yang tidak ditentukan, dengan kutipan sewa yang sedikit dan tiada transaksi.

Fokus:

REIT

Evolusi harga REIT memberikan gambaran tepat tentang ketidaktentuan yang dijangkakan di pasaran hartanah.

Simon Property Group (NYSE: SPG) REIT AS terbesar dalam hartanah runcit kehilangan lebih daripada 60% daripada permodalannya di tengah-tengah pandemik. Ia menggariskan keadaan hartanah komersial yang sangat tertekan- Avalonbay Communities (NYSE: AVB) dan Equity Residential (NYSE: EQR), REIT yang melabur dalam hartanah kediaman merosot lebih daripada 25% sejak awal tahun.

Fokus:

Hotel

Saham rantaian hotel terkemuka mengatasi indeks ekuiti. Wyndham Worldwide, Choice Hotels dan Marriott International merosot lebih rendah daripada S&P 500 dan pulih lebih sedikit. Sejak awal tahun S&P 500 kehilangan sekitar 9.5%, manakala Wyndham dan Marriott kehilangan lebih daripada 40% daripada permodalan mereka. Choice Hotels mengumumkan strategi penukaran jenama dan akibatnya mengalami pengecutan harga yang lebih lancar iaitu  24%.  Prospek sektor perhotelan tidak cerah, dan bilangan pelancong yang rendah pada awal musim panas boleh membawa kepada pembetulan selanjutnya.

Prospek pasaran

Seperti yang dijangkakan, auns Emas dan minyak mentah Brent terus meningkat. Dalam tempoh seminggu akan datang, kita boleh menyaksikan penghentian harga pada harga komoditi, tetapi dalam jangka panjang, trend itu harus kekal positif.  Harga Bitcoin berayun sekitar tahap 9,000 USD dan kehilangan momentumnya dari awal Mei. Walaupun perspektifnya masih bullish pada Bitcoin, masa itu tidak pasti.