Buih Perumahan

Dalam ulasan minggu ini, kita akan melihat secara mendalam pasaran hartanah. Bukan rahsia lagi bahawa Covid telah melonjakkan pasaran perumahan global: pemilik rumah - yang kaya dengan wang tunai daripada program sokongan kerajaan - mempunyai lebih banyak wang untuk dibelanjakan dan kadar gadai janji yang lebih rendah untuk dibayar kerana bank pusat telah mengurangkan kadar faedah. Lebih-lebih lagi, pandemik telah mempopularkan kerja jarak jauh dan menghantar pembeli rumah untuk mencari ruang yang lebih besar. Tetapi pasaran telah mula sejuk kerana kadar faedah yang lebih tinggi dan inflasi yang tinggi telah menjejaskan kemampuan membeli rumah. Jadi persoalan besarnya ialah, pasaran perumahan manakah yang paling banyak mengalami gelembung dan boleh mengalami pembetulan terbesar - dan bagaimana ini akan memberi kesan kepada ekonomi global?

Makro

Pasaran perumahan global, yang telah melonjakkan oleh Covid, akhirnya menunjukkan tanda-tanda kelemahan kerana kadar faedah yang lebih tinggi dan inflasi yang tinggi telah menjejaskan kemampuan membeli rumah. Persoalan besar sekarang dalam fikiran pelabur ialah pasaran perumahan manakah yang paling banyak mengalami gelembung dan boleh mengalami pembetulan terbesar?

Membantu kita menilai perkara itu ialah papan skor yang berguna (ditunjukkan di bawah) oleh Bloomberg Economics yang menggabungkan lima tolok ukur risiko hartanah. Nisbah harga rumah kepada sewa dan nisbah harga kepada pendapatan menilai kemampanan dan kemampuan membeli, pertumbuhan harga rumah (dalam bentuk sebenar dan nominal) mengukur momentum harga, dan pertumbuhan kredit menilai risiko. Pertumbuhan berlebihan dalam kredit isi rumah, selepas semua, boleh menjadi tanda masalah di hadapan, seperti di Amerika Syarikat sebelum krisis gadai janji subprima.

Bloomberg mengira skor keseluruhan untuk setiap negara dengan mengambil purata setiap skor z nisbahnya - ukuran sejauh mana nisbah negara itu berbeza daripada min. Negara-negara yang berada di kedudukan teratas dengan pasaran perumahan yang paling banyak mengalami gelembung - menjadikannya sangat terdedah kepada pembetulan besar - ialah New Zealand, Republik Czech, Australia, Kanada, dan Portugal.

Tetapi analisis itu juga menunjukkan bahawa gelembung itu agak meluas: 19 negara OECD mempunyai nisbah harga kepada sewa dan harga rumah kepada pendapatan gabungan yang lebih tinggi hari ini berbanding sebelum krisis kewangan 2008 - petunjuk bahawa harga telah bergerak keluar dari garis dengan asas dan menjadi tidak mampan. Lebih-lebih lagi, indeks harga rumah global IMF, yang meliputi 57 negara, jauh melebihi puncak sebelumnya pada tahun 2008.

Ini penting kerana a potensi pecah gelembung perumahan global akan memberi kesan kepada ekonomi global dalam beberapa cara. Pertama, penurunan harga rumah yang tajam boleh mengurangkan kekayaan secara signifikan dan membawa kepada pengecutan perbelanjaan pengguna. Kedua, kemandegan atau kejatuhan dalam pembinaan dan jualan hartanah akan memberi kesan langsung kepada pertumbuhan global kerana aktiviti ini merupakan pendorong utama aktiviti ekonomi di seluruh dunia. Ketiga, pasaran hartanah yang merosot akan memberi kesan kepada pinjaman bank kerana risiko pinjaman yang tidak baik meningkat, mencekik aliran kredit yang diperlukan oleh ekonomi. Risiko ini lebih serius bagi negara-negara yang berada di kedudukan teratas dalam papan skor Bloomberg.

Untuk memastikan, walaupun harga jatuh, penganalisis melihat pengulangan kejatuhan perumahan 2008 sebagai tidak mungkin. Pertama, masih terdapat terlalu sedikit rumah yang tersedia sekarang. Bekalan perumahan telah menjadi lebih tidak anjal, dengan peningkatan permintaan mengakibatkan harga yang lebih tinggi dan bukannya lebih banyak pembinaan. Dalam jangka pendek, kekurangan tenaga kerja dan bahan binaan yang berterusan kemungkinan akan menghalang peningkatan besar dalam bekalan yang biasanya akan menekan harga.

Kedua, pasaran perumahan lebih sihat berbanding tahun 2008. Piawaian pinjaman jauh lebih ketat, pemilik rumah mempunyai lembaran imbangan yang lebih sihat, dan jauh lebih sedikit daripada mereka yang mempunyai kadar faedah gadai janji berubah yang sensitif kepada kadar. Lebih-lebih lagi, peningkatan harga baru-baru ini lebih disebabkan oleh peningkatan permintaan era pandemik berbanding spekulasi semata-mata.

Ketiga, secara struktur, permintaan untuk perumahan masih kuat. Lebih banyak generasi milenium berada dalam tahun-tahun utama membeli rumah mereka, dan perubahan kekal dalam keadaan kerja - seperti pengaturan kerja hibrid - telah positif bagi harga. Lebih-lebih lagi, hartanah adalah lindung nilai yang baik terhadap inflasi - dan itu adalah sesuatu yang tidak mudah dicari. Jika itu tidak mencukupi untuk meyakinkan bakal pembeli untuk membeli, ia mungkin cukup untuk mencegah beberapa pemilik rumah semasa daripada menjual.

Saham

Bersiap sedia: pelabur Tesla mempunyai banyak perkara untuk dicerna minggu ini. Pertama, pembuat EV itu mengeluarkan kemas kini pada hujung minggu yang menunjukkan bahawa penghantaran kenderaan globalnya jatuh pada suku terakhir berbanding suku sebelumnya - kali pertama ini berlaku dalam tempoh lebih dua tahun. Syarikat itu menghantar kira-kira 255,000 kereta dalam suku yang berakhir pada bulan Jun - kurang daripada jangkaan dan turun hampir 60,000 berbanding suku sebelumnya. Penurunan itu didorong terutamanya oleh kilang Tesla di Shanghai, yang terjejas oleh penutupan berkaitan Covid di seluruh bandar yang berlangsung selama beberapa minggu.

Kedua, Tesla merancang untuk menangguhkan pengeluaran di kilangnya di Shanghai dan Jerman selama beberapa minggu menurut laporan baharu yang dikeluarkan pada hari Isnin. Ketiga, data baharu yang dikeluarkan pada hari Selasa menunjukkan BYD China, yang disokong oleh Warren Buffett, menewaskan Tesla sebagai pengeluar EV terbesar dunia dari segi jualan. Hanya segelintir kilang BYD yang terletak di rantau yang mengalami penutupan paling teruk di China. Ini membolehkannya menjual 641,000 EV dalam enam bulan pertama tahun ini - meningkat lebih daripada 300% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2021, dan 14% lebih banyak daripada Tesla dalam tempoh yang sama.

Tetapi inilah perkara yang perlu diketahui, tidak semua EV sama. Tesla hanya menjual "BEV" - iaitu, bateri EV yang hanya dikuasakan oleh elektrik. BYD, sebaliknya, menjual BEV dan banyak "PHEV" - iaitu, kenderaan elektrik hibrid plug-in. PHEV mempunyai bateri plus enjin berkuasa petrol biasa untuk perjalanan yang lebih jauh, tetapi masih dianggap "sifar emisi" di bawah peraturan jualan China. Dengan kata lain, PHEV mendapat manfaat daripada kurang kebimbangan jarak tetapi mendapat sokongan subsidi yang sama di China, pasaran kereta terbesar dunia. Itu - digabungkan dengan masalah kilang BYD yang lebih sedikit di negara itu - boleh membantu menjelaskan bagaimana BYD mengatasi Tesla.

Komoditi

Dalam satu lagi tamparan kepada pengguna yang sudah bergelut dengan peningkatan kos hampir semua perkara, harga tenaga di Eropah mencecah rekod baharu minggu ini. Tenaga Jerman untuk tahun depan, penanda aras Eropah, mencecah rekod €350 setiap megawatt-jam pada hari Khamis kerana kebimbangan meningkat mengenai kekurangan gas yang akan datang selepas Rusia mengurangkan bekalan energinya kepada ekonomi terbesar Eropah.

Krisis tenaga Jerman sudah pun menjadi lebih buruk bulan lepas selepas kerajaan menaikkan tahap risiko gas negara itu kepada fasa "amaran", satu langkah di bawah peringkat akhir "kecemasan" yang akan melibatkan pengagihan gas secara berperingkat. Jadual ini menunjukkan bagaimana tahap risiko gas Jerman berfungsi.

Jerman, yang masih bergantung kepada Rusia untuk lebih daripada sepertiga gasnya, menjalankan fasa "amaran awal" pada bulan Mac selepas permintaan Rusia untuk pembayaran dalam rubel mendorong Jerman untuk bersiap sedia untuk kemungkinan pemotongan bekalan. Pemotongan itu berlaku bulan lepas selepas Gazprom mengurangkan penghantaran melalui paip utama Nord Stream sebanyak 60%. Langkah itu mendorong Jerman untuk menaikkan tahap risiko gas kepada fasa "amaran".

Sejak itu, Rusia bersedia untuk menutup paip Nord Stream untuk penyelenggaraan pada 11 Julai selama sepuluh hari. Tetapi beberapa pegawai Jerman bimbang bahawa Rusia boleh menggunakan kerja penyelenggaraan yang dirancang untuk mematikan paip untuk selama-lamanya, meninggalkan ekonomi terbesar Eropah tanpa sumber gas utamanya. Itu pasti akan mencetuskan tahap "kecemasan" ketiga dan tertinggi, yang akan melibatkan kawalan negeri ke atas pengagihan gas dan pengagihan gas secara berperingkat.

Senario sedemikian akan menjadi bencana bagi ekonomi Jerman. Graf di bawah menunjukkan anggaran bank pusat Jerman mengenai potensi kerugian kepada ekonomi akibat pengurangan pengeluaran sekiranya pengagihan gas secara berperingkat. Menurut anggaran itu, Jerman boleh mengalami penurunan 8.6% dalam pengeluaran ekonomi pada suku pertama 2023 yang akan menjerumuskan negara itu ke dalam salah satu daripada kemelesetan terburuknya dalam sejarah baru-baru ini.

Minggu depan

Musim pendapatan suku kedua secara rasminya bermula di Amerika Syarikat minggu depan. Seperti biasa, sektor kewangan akan memulakan perkara dengan beberapa nama besar melaporkan pada hari Khamis dan Jumaat seperti JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley, dan Wells Fargo. Pelabur akan memberi perhatian khusus kepada jangkaan ekonomi gergasi kewangan dan sama ada mereka fikir ekonomi Amerika Syarikat memang sedang menuju ke arah kemelesetan. Di tempat lain, UK akan melaporkan data KDNK Jun pada hari Rabu. Ini akan diikuti oleh China pada hari berikutnya yang melaporkan KDNK suku kedua.