Surreal Estate: De komende exodus

Waar gaat de vastgoedmarkt naartoe na de pandemie?

Voor de pandemie hoorden we dat de vastgoedprijzen te hoog zijn, wonen is ontoegankelijk voor de middenklasse, grote metropolen zijn overbevolkt,... De huidige crisis zal ons schijnbaar van al deze problemen bevrijden. Maar wat zal de prijs zijn die we moeten betalen?

De regel voor sociale afstand brengt al aanzienlijke veranderingen in de horeca-sector. De meeste restaurants, bars en clubs werken met een hoogvolume-lagemargemodel en staan ​​voor uitsterven in de huidige beperkingen die door de coronacrisis worden opgelegd. De eerste gegevens uit Italië laten zien dat na de heropening meer dan 25% van de bedrijven die in de horeca actief zijn, mogelijk nooit meer opengaan. Voor degenen die in bedrijf blijven, kan het waargenomen faillissementspercentage de komende 12 maanden pieken.

De enorme toename van online handel is een ernstige bedreiging voor commercieel vastgoed.  Thuiswerken vermindert de druk op de infrastructuur en zou de bezettingsgraad op kantoor moeten verminderen.

De eerste zware tendens in de vastgoedsector is een enorme krimp in de prijzen van commercieel vastgoed. Bovendien kunnen sommige van de commerciële vastgoederen hun waarde volledig verliezen en, waar mogelijk, worden omgevormd tot woningen.

De tweede zware tendens is een aanzienlijke daling van de prijzen van woningen. De dip wordt verwacht hoger te zijn in metropolen, waar we een exodus naar minder geconcentreerde gebieden zullen zien. Inderdaad, wanneer je een full-stack ontwikkelaar bent, is het comfortabeler om te wonen en te werken vanuit Boise, Idaho dan in het gebied van San Francisco. Als je een webdesigner bent, is het veel goedkoper en inspirerender om te wonen in San Luca in Zuid-Italië, dan in een voorstad van Frankfurt.

Een kleine stijgende trend kan optreden in sommige nichemarkten die industriële eigendommen en huizen op het platteland omvatten.
Een andere factor die de vastgoedprijs beïnvloedt, is een voorzienbare stijging van de hypotheekrente. Ondanks een daling van de rentevoeten over de hele linie, drijft de stijging van de werkloosheid en de enorme krimp van het BBP de hypotheekrente naar hogere niveaus, waardoor extra druk op vastgoedwoningen wordt uitgeoefend.

De pandemie kan het landschap van de vastgoedmarkt brutaal hervorming.  De krimp van de markt hangt af van de omvang van de exodus en het vermogen van de economie om zo'n grote schok te absorberen.

Daarom ben Ik neergedaald om hen uit de hand van de Egyptenaren te verlossen en om hen uit dat land te brengen naar een goed en ruim land, een land dat overvloeit van melk en honing.
Exodus 3:8

Marktoverzicht

De Dow Jones US REIT-index weerspiegelt de prestaties van in de VS gevestigde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en andere bedrijven die direct of indirect in vastgoed investeren. Sinds het begin van het jaar is deze index met 21% gedaald, wat slechter presteert dan de Dow Jones die slechts 14% verloor. Terwijl de aandelenindex tekenen van herstel vertoont, bleef de REIT-index na het april-herstel geclusterd rond hetzelfde niveau.  Het levert een sterk signaal over de te verwachten situatie van de vastgoedmarkt.  

Woningvastgoed bleef sinds het begin van de pandemie inkomsten genereren, maar de markt verwacht een aanzienlijke correctie van de woningprijzen. De andere kant van de medaille is dat commercieel vastgoed voor onbepaalde tijd in de wachtstand kan blijven, met magere huurinkomsten en geen transacties.

Focus:

REIT's

De evolutie van de REIT-prijzen geeft een nauwkeurige momentopname van de verwachte verstoring op de vastgoedmarkt.

Simon Property Group (NYSE: SPG), de grootste Amerikaanse REIT in winkelvastgoed, verloor meer dan 60% van zijn beurswaarde tijdens de pandemie. Dit onderstreept de zeer benarde situatie van commercieel vastgoed - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) en Equity Residential (NYSE: EQR), REIT's die in woningvastgoed investeren, zijn sinds het begin van het jaar met meer dan 25% gedaald.

Focus:

Hotels

De aandelen van de toonaangevende hotelketens presteerden slechter dan de aandelenindices. Wyndham Worldwide, Choice Hotels en Marriott International daalden dieper dan de S&P 500 en herstelde minder. Sinds het begin van het jaar verloor de S&P 500 ongeveer 9,5%, terwijl Wyndham en Marriott meer dan 40% van hun beurswaarde verloren. Choice Hotels kondigde een merkconversie-strategie aan en had daardoor een soepelere prijscontractie van  24%.  De vooruitzichten voor de horeca-sector zijn niet rooskleurig, en het lage aantal toeristen aan het begin van de zomer kan voor verdere correcties zorgen.

Marktverwachting

Zoals verwacht, gingen de goudounce en de Brent-ruwe olie door met hun progressie. In de komende week kunnen we een prijsstagnatie op de grondstoffenprijzen zien, maar op lange termijn zou de trend positief moeten blijven.  De prijs van Bitcoin schommelde rond de 9.000 USD en verloor zijn momentum van begin mei. Hoewel het perspectief nog steeds bullish is op Bitcoin, is de timing onzeker.