Huizenbubbel

In deze wekelijkse analyse nemen we de vastgoedmarkt onder de loep. Het is geen geheim dat Covid de wereldwijde woningmarkt heeft aangewakkerd: huiseigenaren - die overladen waren met geld van overheidssteunprogramma's - hadden meer te besteden en lagere hypotheekrentes te betalen omdat centrale banken de rentetarieven verlaagden. Bovendien heeft de pandemie thuiswerken populair gemaakt en huizenkopers op zoek gestuurd naar grotere ruimtes. Maar de markt is begonnen af te koelen naarmate hogere rentetarieven en gloeiendhete inflatie de betaalbaarheid van woningen aantasten. De grote vraag is dus welke woningmarkten het meest oververhit zijn en de grootste correcties zouden kunnen ervaren - en hoe zou dit de wereldeconomie beïnvloeden?

Macro

De wereldwijde woningmarkt, die door Covid werd aangewakkerd, vertoont eindelijk tekenen van zwakte naarmate hogere rentetarieven en gloeiendhete inflatie de betaalbaarheid van woningen aantasten. De grote vraag die nu in de hoofden van beleggers opkomt is welke woningmarkten het meest oververhit zijn en de grootste correcties zouden kunnen ervaren?

Om ons te helpen bij het beoordelen van die vraag, is er een handig scorebord (hieronder weergegeven) van Bloomberg Economics dat vijf indicatoren van vastgoedrisico combineert. De verhouding tussen de huizenprijs en de huurprijs en de verhouding tussen de huizenprijs en het inkomen beoordelen de duurzaamheid en betaalbaarheid, de groei van de huizenprijzen (in reële en nominale termen) meet de prijsdynamiek, en de kredietgroei beoordeelt het risico. Een overmatige groei van het huishoudelijk krediet kan immers een teken zijn van problemen die op komst zijn, net zoals in de VS voor de subprime-hypotheekcrisis.

Bloomberg berekent een totaalscore voor elk land door de z-scores van elk van zijn vijf verhoudingen te middelen - een maat voor hoe ver de verhouding van een land afwijkt van het gemiddelde. De landen die bovenaan komen met de meest oververhitte woningmarkten - waardoor ze bijzonder kwetsbaar zijn voor grote correcties - zijn Nieuw-Zeeland, Tsjechië, Australië, Canada en Portugal.

Maar de analyse laat ook zien dat de oververhitting vrij wijdverbreid is: 19 OESO-landen hebben gecombineerde verhoudingen tussen de huizenprijs en de huurprijs en de huizenprijs en het inkomen die vandaag hoger zijn dan ze waren voor de financiële crisis van 2008 - een indicatie dat de prijzen uit lijn zijn geraakt met de fundamentele factoren en onhoudbaar worden. Bovendien is de IMF-wereldwijde huizenprijsindex, die 57 landen omvat, ruim boven zijn eerdere piek in 2008.

Dit is belangrijk omdat een mogelijke barsten in de wereldwijde woningbubbel de wereldeconomie zou treffen op een aantal manieren. Ten eerste zou een scherpe daling van de huizenprijzen de vermogenspositie aanzienlijk kunnen verminderen en leiden tot een krimp van de consumentenbestedingen. Ten tweede zou een stagnatie of terugval in de woningbouw en -verkoop de wereldwijde groei rechtstreeks treffen, aangezien deze activiteiten enorme vermenigvuldigers zijn van de economische activiteit over de hele wereld. Ten derde zou een dalende vastgoedmarkt de bankleningen treffen naarmate het risico op slechte leningen toeneemt, waardoor de stroom van krediet die economieën nodig hebben om te gedijen, wordt afgesnoerd. Deze risico's zijn nog ernstiger voor de landen die bovenaan het scorebord van Bloomberg staan.

Om zeker te zijn, zelfs als de prijzen dalen, zien analisten een herhaling van de woningcrash van 2008 als onwaarschijnlijk. Ten eerste zijn er op dit moment nog steeds te weinig huizen beschikbaar. De woningaanvoer is elastischer geworden, met een toegenomen vraag die tot hogere prijzen heeft geleid in plaats van tot meer bouw. Op korte termijn zal een voortdurend tekort aan arbeidskrachten en materialen waarschijnlijk een grote toename van de aanvoer voorkomen die normaal gesproken de prijzen zou drukken.

Ten tweede is de woningmarkt gezonder dan in 2008. De kredietnormen zijn veel strenger, huiseigenaren hebben gezondere balansposten en veel minder van hen hebben rentegevoelige variabele hypotheekrentes. Bovendien heeft de recente prijsstijging meer te maken met een vraagboost in de pandemietijd dan met pure speculatie.

Ten derde is de vraag naar woningen structureel gezien nog steeds sterk. Meer millennials bevinden zich in hun beste woningkoopjaren, en permanente verschuivingen in de werkvoorwaarden - zoals hybride werkarrangementen - zijn positief geweest voor de prijzen. Bovendien is vastgoed een vrij goede bescherming tegen inflatie - en dat is iets dat niet zo gemakkelijk te vinden is. Als dat niet voldoende is om potentiële kopers te overtuigen om te kopen, is het waarschijnlijk genoeg om te voorkomen dat sommige huidige huiseigenaren verkopen.

Aandelen

Maak je klaar: Tesla-beleggers hadden deze week veel te verwerken. Ten eerste bracht de EV-fabrikant in het weekend een update uit die liet zien dat zijn wereldwijde voertuigleveringen in het afgelopen kwartaal zijn gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal - de eerste keer dat dit in meer dan twee jaar is gebeurd. Het bedrijf leverde ongeveer 255.000 auto's in het kwartaal dat eindigde in juni - minder dan verwacht en bijna 60.000 minder dan in het voorgaande kwartaal. De daling werd voornamelijk veroorzaakt door de fabriek van Tesla in Shanghai, die werd getroffen door Covid-gerelateerde lockdowns in de stad die wekenlang duurden.

Ten tweede, Tesla is van plan om de productie te pauzeren in zijn fabrieken in zowel Shanghai als Duitsland voor een aantal weken volgens een nieuw rapport dat maandag uitkwam. Ten derde, nieuwe gegevens die dinsdag uitkwamen, toonden aan dat China's BYD, dat wordt gesteund door Warren Buffett, Tesla heeft ingehaald als 's werelds grootste EV-fabrikant op basis van verkoop. Slechts een handvol fabrieken van BYD bevinden zich in regio's die te maken hadden met China's strengste lockdowns. Dat stelde het in staat om in de eerste zes maanden van dit jaar 641.000 EV's te verkopen - meer dan 300% meer dan in dezelfde periode in 2021, en 14% meer dan Tesla in dezelfde periode.

Maar hier is het ding, niet alle EV's zijn hetzelfde. Tesla verkoopt alleen "BEV's" - dat wil zeggen, batterij-EV's die volledig worden aangedreven door elektriciteit. BYD verkoopt daarentegen BEV's en een heleboel "PHEV's" - dat wil zeggen, plug-in hybride elektrische voertuigen. PHEV's hebben een batterij plus een gewone benzinemotor voor langere reizen, maar worden in China, 's werelds grootste automarkt, nog steeds beschouwd als "nul emissie" volgens de verkoopregels. Met andere woorden, PHEV's profiteren van minder range-angst, maar krijgen in China net zoveel subsidieondersteuning. Dat - in combinatie met de minder fabrieksproblemen van BYD in het land - zou kunnen verklaren hoe BYD Tesla heeft ingehaald.

Grondstoffen

In een nieuwe klap voor consumenten die al worstelen met de stijgende kosten van vrijwel alles, hebben de stroomprijzen in Europa deze week nieuwe records gebroken. Duitse stroom voor volgend jaar, de Europese benchmark, bereikte donderdag een recordhoogte van €350 per megawattuur, aangezien de angst toeneemt voor een dreigend gastekort nadat Rusland zijn energieleveringen aan Europa's grootste economie heeft teruggeschroefd.

De energiecrisis in Duitsland nam vorige maand al een slechtere wending toen de regering het gasrisiconiveau van het land verhoogde naar de "alarmfase", één stap onder de laatste "noodfase" die gasrantsoenering zou inhouden. Deze tabel laat zien hoe de gasrisiconiveaus in Duitsland werken.

Duitsland, dat nog steeds meer dan een derde van zijn gas uit Rusland haalt, voerde in maart de eerste "vroege waarschuwingsfase" in nadat Rusland betalingen in roebels eiste, wat Duitsland ertoe bracht zich voor te bereiden op een mogelijke verlaging van de aanvoer. Die verlaging kwam vorige maand nadat Gazprom de leveringen via de belangrijke Nord Stream-pijpleiding met 60% terugschroefde. De beweging bracht Duitsland ertoe het gasrisiconiveau te verhogen naar de "alarmfase".

Snel vooruit naar vandaag, en Rusland staat op het punt om de Nord Stream-pijpleiding voor onderhoud te sluiten op 11 juli voor tien dagen. Maar verschillende Duitse functionarissen vrezen dat Rusland de geplande onderhoudswerkzaamheden zou kunnen gebruiken om de kraan voorgoed dicht te draaien, waardoor Europa's grootste economie zonder zijn belangrijkste gasbron komt te zitten. Dat zou met zekerheid het derde en hoogste "noodniveau" activeren, wat zou leiden tot staatscontrole over de gasdistributie en directe gasrantsoenering.

Een dergelijk scenario zou verwoestend zijn voor de Duitse economie. De grafiek hieronder laat de schatting van de Duitse centrale bank zien van de potentiële verliezen voor de economie als gevolg van productieverminderingen in het geval van gasrantsoenering. Volgens de schattingen zou Duitsland in het eerste kwartaal van 2023 een daling van de economische output met 8,6% kunnen zien, wat het land in een van zijn ergste recessies in de recente geschiedenis zou storten.

Volgende week

Het winstseizoen van het tweede kwartaal gaat volgende week officieel van start in de VS. Zoals gebruikelijk zullen de financiële instellingen de aftrap geven met een aantal grote namen die donderdag en vrijdag rapporteren, zoals JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley en Wells Fargo. Beleggers zullen met name aandacht besteden aan de economische vooruitzichten van de financiële reuzen en of ze denken dat de Amerikaanse economie inderdaad op weg is naar een recessie. Elders zal het VK woensdag de BBP-gegevens van juni publiceren. Dit zal de volgende dag worden gevolgd door China dat zijn BBP van het tweede kwartaal zal publiceren.