Nieruchomości Surrealistyczne: Nadchodzący exodus

Dokąd zmierza rynek nieruchomości po pandemii?

Przed pandemią słyszeliśmy, że ceny nieruchomości są zbyt wysokie, mieszkania są niedostępne dla klasy średniej, duże metropolie są przeludnione,... Obecny kryzys najwyraźniej uwolni nas od wszystkich tych problemów. Ale jaka będzie cena do zapłacenia?

Zasada dystansu społecznego już teraz wprowadza znaczące zmiany w sektorze gastronomicznym i hotelarskim. Większość restauracji, barów i klubów działa w modelu o dużej ilości sprzedaży i niskiej marży i stoi w obliczu zagrożenia wyginięcia w obecnych ograniczeniach narzuconych przez kryzys koronawirusowy. Pierwsze dane z Włoch pokazują, że po ponownym otwarciu ponad 25% firm działających w sektorze gastronomicznym i hotelarskim może nigdy więcej nie otworzyć swoich drzwi. W przypadku tych, którzy pozostaną w biznesie, obserwowany wskaźnik niewypłacalności może osiągnąć szczyt w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

Masywny wzrost handlu internetowego stanowi poważne zagrożenie dla nieruchomości komercyjnych.  Praca zdalna zmniejsza presję na infrastrukturę i powinna obniżyć wskaźniki obłożenia w biurach.

Pierwszą silną tendencją w sektorze nieruchomości jest masowe załamanie cen nieruchomości komercyjnych. Co więcej, niektóre nieruchomości komercyjne mogą całkowicie stracić wartość i zostać przekształcone w mieszkania, gdzie jest to możliwe.

Drugą silną tendencją jest znaczący spadek cen mieszkań. Spadek ten ma być większy w metropoliach, gdzie będziemy świadkami eksodusu w kierunku mniej zurbanizowanych obszarów. Rzeczywiście, gdy jesteś programistą pełnozakresowym, wygodniej jest mieszkać i pracować w Boise, Idaho niż w obszarze San Francisco. Jeśli jesteś projektantem stron internetowych, znacznie taniej i bardziej inspirująco jest mieszkać w San Luca na południu Włoch niż na przedmieściach Frankfurtu.

Niewielki wzrost może wystąpić na niektórych niszowych rynkach obejmujących nieruchomości przemysłowe i domy na wsi.
Innym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości jest przewidywalny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych. Pomimo spadku stóp procentowych w całym spektrum, wzrost bezrobocia i masowa kontrakcja PKB prowadzą do wzrostu stóp procentowych kredytów hipotecznych, co dodatkowo obciąża rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Pandemia może brutalnie przekształcić krajobraz rynku nieruchomości.  Kontrakcja rynku zależy od skali eksodusu i zdolności gospodarki do wchłonięcia tak dużego wstrząsu.

Dlatego zstąpiłem, aby ich wyrwać z ręki Egipcjan i wyprowadzić ich z tej ziemi do ziemi dobrej i obszernej, ziemi płynącej mlekiem i miodem.
Wyjścia 3:8

Przegląd rynku

Indeks Dow Jones US REIT odzwierciedla wyniki amerykańskich funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) i innych firm, które inwestują bezpośrednio lub pośrednio w nieruchomości. Od początku roku indeks ten spadł o 21%, gorzej niż Dow Jones, który stracił tylko 14%. Podczas gdy indeks akcji wykazuje oznaki ożywienia, indeks REIT pozostał skupiony wokół tego samego poziomu po kwietniowym odbiciu.  Daje to silny sygnał o przewidywalnej sytuacji na rynku nieruchomości.  

Nieruchomości mieszkaniowe nadal generowały przychody od początku pandemii, ale rynek oczekuje znaczącej korekty cen mieszkań. Drugą stroną medalu jest to, że nieruchomości komercyjne mogą pozostać w niepewności na nieokreślony czas, z niewielkimi wpływami z czynszu i brakiem transakcji.

Główny temat:

REIT

Ewolucja cen REIT stanowi dokładny obraz oczekiwanego przemieszczenia na rynku nieruchomości.

Simon Property Group (NYSE: SPG), największy amerykański REIT w nieruchomościach handlowych, stracił ponad 60% swojej kapitalizacji w środku pandemii. Podkreśla to bardzo trudną sytuację nieruchomości komercyjnych - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) i Equity Residential (NYSE: EQR), REIT inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe, spadły o ponad 25% od początku roku.

Główny temat:

Hotele

Akcje wiodących sieci hotelowych wypadły gorzej niż indeksy akcji. Wyndham Worldwide, Choice Hotels i Marriott International spadły głębiej niż S&P 500 i odbiły się słabiej. Od początku roku S&P 500 stracił około 9,5%, podczas gdy Wyndham i Marriott straciły ponad 40% swojej kapitalizacji. Choice Hotels ogłosiło strategię konwersji marki i w rezultacie miało łagodniejszy spadek cen o  24%.  Perspektywy sektora hotelarskiego nie są jasne, a niewielka liczba turystów na początku lata może przynieść dalsze korekty.

Perspektywy rynku

Jak się spodziewano, uncja złota i ropa naftowa Brent kontynuowały swój wzrost. W przyszłym tygodniu możemy być świadkami zatrzymania cen surowców, ale w dłuższej perspektywie trend powinien pozostać pozytywny.  Cena Bitcoina wahała się wokół poziomu 9 000 USD i straciła impet z początku maja. Chociaż perspektywy dla Bitcoina są nadal bycze, czas jest niepewny.