Bańka mieszkaniowa

W tym tygodniowym przeglądzie przyjrzymy się bliżej rynkowi nieruchomości. Nie jest tajemnicą, że Covid przyspieszył globalny rynek mieszkaniowy: właściciele domów - obładowani gotówką z programów wsparcia rządowego - mieli więcej pieniędzy do wydania i niższe stopy procentowe do spłaty, ponieważ banki centralne obniżyły stopy procentowe. Co więcej, pandemia spopularyzowała pracę zdalną i wysłała kupujących domy na poszukiwanie większych przestrzeni. Ale rynek zaczął się ochładzać, ponieważ wyższe stopy procentowe i gorąca inflacja zmniejszają dostępność mieszkań. Tak więc główne pytanie brzmi, które rynki mieszkaniowe są najbardziej "spienione" i mogą doświadczyć największych korekt - i jak wpłynie to na globalną gospodarkę?

Makro

Globalny rynek mieszkaniowy, który został przyspieszony przez Covid, wreszcie wykazuje oznaki słabości, ponieważ wyższe stopy procentowe i gorąca inflacja zmniejszają dostępność mieszkań. Główne pytanie, które teraz nurtuje inwestorów, to które rynki mieszkaniowe są najbardziej "spienione" i mogą doświadczyć największych korekt?

Pomocą w ocenie tego jest przydatna tablica wyników (pokazana poniżej) sporządzona przez Bloomberg Economics, która łączy pięć wskaźników ryzyka nieruchomości. Stosunek ceny domu do czynszu i stosunek ceny do dochodu oceniają zrównoważenie i dostępność, wzrost cen domów (w realnych i nominalnych kategoriach) mierzy dynamikę cen, a wzrost kredytu ocenia ryzyko. Nadmierny wzrost kredytu gospodarstw domowych może być oznaką nadchodzących problemów, podobnie jak w USA przed kryzysem subprime.

Bloomberg oblicza łączną ocenę dla każdego kraju, uśredniając z-score'y każdego z pięciu wskaźników - miarę tego, jak daleko wskaźnik kraju jest od średniej. Kraje, które znajdują się na szczycie z najbardziej "spienionymi" rynkami mieszkaniowymi - czyniąc je szczególnie podatnymi na duże korekty - to Nowa Zelandia, Republika Czeska, Australia, Kanada i Portugalia.

Ale analiza pokazuje również, że "spienienie" jest dość powszechne: 19 krajów OECD ma łączone wskaźniki ceny do czynszu i ceny domu do dochodu, które są dziś wyższe niż przed kryzysem finansowym z 2008 roku - co wskazuje, że ceny odstają od fundamentów i stają się niezrównoważone. Co więcej, globalny wskaźnik cen domów MFW, obejmujący 57 krajów, jest znacznie powyżej poprzedniego szczytu z 2008 roku.

Ma to znaczenie, ponieważ potencjalne pęknięcie globalnej bańki mieszkaniowej uderzyłoby w globalną gospodarkę na kilka sposobów. Po pierwsze, gwałtowny spadek cen domów mógłby znacznie zmniejszyć bogactwo i doprowadzić do kurczenia się wydatków konsumpcyjnych. Po drugie, stagnacja lub spadek w budownictwie i sprzedaży nieruchomości bezpośrednio uderzyłaby w globalny wzrost, ponieważ te działalności są ogromnymi mnożnikami aktywności gospodarczej na całym świecie. Po trzecie, słabnący rynek nieruchomości uderzyłby w kredytowanie bankowe, ponieważ wzrasta ryzyko złych pożyczek, dusząc przepływ kredytu, od którego gospodarki są uzależnione. Te ryzyka są jeszcze poważniejsze dla krajów, które znajdują się na szczycie tablicy wyników Bloomberga.

Należy jednak zaznaczyć, że nawet jeśli ceny spadną, analitycy uważają, że powtórzenie kryzysu mieszkaniowego z 2008 roku jest mało prawdopodobne. Po pierwsze, obecnie nadal jest zbyt mało dostępnych domów. Podaż mieszkań stała się bardziej nieruchoma, a wzrost popytu prowadził do wyższych cen, a nie do większej ilości budownictwa. W krótkim okresie trwający niedobór siły roboczej i materiałów prawdopodobnie uniemożliwi znaczny wzrost podaży, który normalnie obniżałby ceny.

Po drugie, rynek mieszkaniowy jest zdrowszy niż w 2008 roku. Standardy kredytowania są znacznie bardziej rygorystyczne, właściciele domów mają zdrowsze bilanse, a znacznie mniej z nich ma zmienne stopy procentowe wrażliwe na stopy procentowe. Co więcej, ostatni wzrost cen jest bardziej związany z boomem popytu w erze pandemii niż z czystą spekulacją.

Po trzecie, strukturalnie popyt na mieszkania jest nadal silny. Więcej milenialsów jest w wieku, w którym kupują domy, a trwałe zmiany w warunkach pracy - takie jak hybrydowe układy pracy - miały pozytywny wpływ na ceny. Co więcej, nieruchomości są całkiem dobrym zabezpieczeniem przed inflacja - a to coś, czego nie tak łatwo znaleźć. Jeśli to nie wystarczy, aby przekonać potencjalnych kupujących do zakupu, prawdopodobnie wystarczy, aby powstrzymać niektórych obecnych właścicieli domów od sprzedaży.

Akcje

Zapnijcie pasy: inwestorzy Tesli mieli w tym tygodniu wiele do przetrawienia. Po pierwsze, producent samochodów elektrycznych opublikował w weekend aktualizację, która pokazała, że jego globalne dostawy samochodów spadły w ostatnim kwartale w porównaniu z poprzednim - po raz pierwszy od ponad dwóch lat. Firma dostarczyła około 255 000 samochodów w kwartale, który zakończył się w czerwcu - mniej niż oczekiwano i o prawie 60 000 mniej niż w poprzednim kwartale. Spadek był głównie spowodowany fabryką Tesli w Szanghaju, która została dotknięta zamknięciami związanymi z Covid w całym mieście, które trwały przez kilka tygodni.

Po drugie, Tesla planuje wstrzymać produkcję w swoich zakładach w Szanghaju i Niemczech na kilka tygodni, zgodnie z nowym raportem opublikowanym w poniedziałek. Po trzecie, nowe dane opublikowane we wtorek pokazały, że chińska firma BYD, wspierana przez Warrena Buffetta, wyprzedziła Teslę pod względem sprzedaży, stając się największym producentem samochodów elektrycznych na świecie. Tylko kilka fabryk BYD znajduje się w regionach, które ucierpiały z powodu najpoważniejszych lockdownów w Chinach. Pozwoliło to firmie sprzedać 641 000 samochodów elektrycznych w pierwszych sześciu miesiącach tego roku - o ponad 300% więcej niż w tym samym okresie w 2021 roku i o 14% więcej niż Tesla w tym samym okresie.

Ale oto co: nie wszystkie samochody elektryczne są takie same. Tesla sprzedaje tylko "BEV" - czyli samochody elektryczne zasilane wyłącznie prądem. BYD z kolei sprzedaje BEV i mnóstwo "PHEV" - czyli hybrydowych samochodów elektrycznych z możliwością ładowania. PHEV mają baterię plus tradycyjny silnik benzynowy do dłuższych podróży, ale nadal są uważane za "bezemisyjne" zgodnie z chińskimi zasadami sprzedaży. Innymi słowy, PHEV korzystają z mniejszego lęku przed zasięgiem, ale otrzymują takie same dotacje w Chinach, największym rynku samochodowym na świecie. To - w połączeniu z mniejszą liczbą problemów fabrycznych BYD w kraju - może wyjaśniać, jak BYD wyprzedził Teslę.

Towary

W kolejnym ciosie dla konsumentów, którzy już zmagają się z rosnącymi kosztami praktycznie wszystkiego, ceny energii w Europie osiągnęły w tym tygodniu nowe rekordy. Niemiecka energia na przyszły rok, europejski punkt odniesienia, osiągnęła w czwartek rekordowe 350 euro za megawatogodzinę, ponieważ rosną obawy o nadchodzący niedobór gazu po tym, jak Rosja ograniczyła dostawy energii do największej gospodarki Europy.

Niemiecki kryzys energetyczny pogorszył się w zeszłym miesiącu, kiedy rząd podniósł poziom ryzyka gazowego w kraju do fazy "alarmu", o jeden krok poniżej ostatniego etapu "awaryjnego", który oznaczałby racjonowanie gazu. Ta tabela pokazuje, jak działają niemieckie poziomy ryzyka gazowego.

Niemcy, które nadal są uzależnione od Rosji w ponad jednej trzeciej swoich dostaw gazu, wprowadziły w marcu początkową fazę "wczesnego ostrzeżenia" po tym, jak Rosja zażądała płatności w rublach, co skłoniło Niemcy do przygotowania się na potencjalne ograniczenie dostaw. To ograniczenie nastąpiło w zeszłym miesiącu, kiedy Gazprom zmniejszył dostawy przez kluczowy gazociąg Nord Stream o 60%. Ten ruch skłonił Niemcy do podniesienia poziomu ryzyka gazowego do fazy "alarmu".

Przenosząc się do dziś, Rosja jest gotowa zamknąć gazociąg Nord Stream na 10 dni w celu przeprowadzenia prac konserwacyjnych 11 lipca. Ale kilku niemieckich urzędników obawia się, że Rosja może wykorzystać zaplanowane prace konserwacyjne, aby całkowicie zamknąć kurek, pozostawiając największą gospodarkę Europy bez głównego źródła gazu. To z pewnością wywołałoby trzeci i najwyższy poziom "awaryjny", który oznaczałby kontrolę państwa nad dystrybucją gazu i bezpośrednie racjonowanie gazu.

Taki scenariusz byłby katastrofalny dla niemieckiej gospodarki. Poniższy wykres pokazuje szacunki niemieckiego banku centralnego dotyczące potencjalnych strat w gospodarce z powodu ograniczenia produkcji w przypadku racjonowania gazu ziemnego. Według szacunków Niemcy mogą odnotować 8,6% spadek produkcji gospodarczej w pierwszym kwartale 2023 roku, co doprowadziłoby kraj do jednej z najgorszych recesji w ostatnich czasach.

W przyszłym tygodniu

W przyszłym tygodniu w USA oficjalnie rozpocznie się sezon publikowania wyników za drugi kwartał. Jak zwykle, instytucje finansowe rozpoczną publikowanie wyników w czwartek i piątek, w tym JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley i Wells Fargo. Inwestorzy będą zwracać szczególną uwagę na perspektywy gospodarcze gigantów finansowych i na to, czy ich zdaniem amerykańska gospodarka rzeczywiście zmierza w kierunku recesji. Poza tym w środę Wielka Brytania opublikuje dane dotyczące PKB za czerwiec. Następnego dnia Chiny opublikują dane dotyczące PKB za drugi kwartał.