Espuma Imobiliária

Nesta análise semanal, damos uma olhada aprofundada no mercado imobiliário. Não é segredo que a Covid impulsionou o mercado imobiliário global: os proprietários - com dinheiro extra dos programas de apoio do governo - tinham mais dinheiro para gastar e taxas de hipoteca mais baixas para pagar, à medida que os bancos centrais cortavam as taxas de juros. Além disso, a pandemia popularizou o trabalho remoto e enviou compradores de imóveis em busca de espaços maiores. Mas o mercado começou a esfriar à medida que as taxas de juros mais altas e a inflação em alta prejudicam a acessibilidade da habitação. Então, a grande questão é: quais mercados imobiliários estão mais "espumados" e podem experimentar as maiores correções - e como isso impactaria a economia global?

Macro

O mercado imobiliário global, que foi superalimentado pela Covid, está finalmente mostrando sinais de fraqueza à medida que as taxas de juros mais altas e a inflação em alta prejudicam a acessibilidade da habitação. A grande questão agora na mente dos investidores é quais mercados imobiliários estão mais "espumados" e podem experimentar as maiores correções?

Para nos ajudar a avaliar isso, há um placar útil (mostrado abaixo) da Bloomberg Economics que combina cinco indicadores de risco imobiliário. As taxas de preço da casa para aluguel e de preço para renda avaliam a sustentabilidade e a acessibilidade, o crescimento do preço da casa (em termos reais e nominais) mede o impulso do preço, e o crescimento do crédito avalia o risco. O crescimento excessivo do crédito doméstico, afinal, pode ser um sinal de problemas futuros, como nos EUA antes da crise do crédito imobiliário subprime.

A Bloomberg calcula uma pontuação geral para cada país, fazendo a média dos z-scores de cada uma de suas cinco taxas - uma medida de quão distante a taxa de um país está da média. Os países que se destacam com os mercados imobiliários mais "espumados" - tornando-os particularmente vulneráveis a grandes correções - são Nova Zelândia, República Tcheca, Austrália, Canadá e Portugal.

Mas a análise também mostra que a "espuma" é bastante generalizada: 19 países da OCDE têm taxas combinadas de preço para aluguel e de preço da casa para renda que são mais altas hoje do que eram antes da crise financeira de 2008 - uma indicação de que os preços se moveram para fora da linha com os fundamentos e estão se tornando insustentáveis. Além disso, o índice global de preços de casas do FMI, que cobre 57 países, está bem acima de seu pico anterior em 2008.

Isso importa porque um possível estouro da bolha imobiliária global atingiria a economia global de algumas maneiras. Primeiro, uma queda acentuada nos preços das casas poderia reduzir significativamente a riqueza e levar a uma contração nos gastos do consumidor. Segundo, uma estagnação ou queda na construção e venda de imóveis atingiria diretamente o crescimento global, já que essas atividades são grandes multiplicadores da atividade econômica em todo o mundo. Terceiro, um mercado imobiliário em declínio atingiria os empréstimos bancários à medida que o risco de empréstimos ruins aumenta, sufocando o fluxo de crédito do qual as economias dependem. Esses riscos são ainda mais sérios para os países que estão no topo do placar da Bloomberg.

Para ser justo, mesmo que os preços caiam, os analistas consideram improvável uma repetição do crash imobiliário de 2008. Primeiro, ainda há poucas casas disponíveis no momento. A oferta de habitação se tornou mais inelástica, com o aumento da demanda levando a preços mais altos em vez de mais construção. No curto prazo, uma escassez contínua de mão de obra e materiais provavelmente evitará um grande aumento na oferta que normalmente deprimiria os preços.

Segundo, o mercado imobiliário está mais saudável do que em 2008. Os padrões de empréstimo são muito mais rigorosos, os proprietários têm balanços mais saudáveis e muito menos deles têm taxas de hipoteca variáveis sensíveis às taxas. Além disso, a recente alta nos preços tem mais a ver com um aumento da demanda na era da pandemia do que com pura especulação.

Terceiro, estruturalmente, a demanda por habitação ainda é forte. Mais millennials estão em seus anos de pico de compra de casa, e mudanças permanentes nas condições de trabalho - como arranjos de trabalho híbrido - têm sido positivas para os preços. Além disso, o mercado imobiliário é uma boa proteção contra a inflação - e isso é algo que não é tão fácil de encontrar. Se isso não for suficiente para convencer os compradores em potencial a comprar, provavelmente é suficiente para evitar que alguns proprietários atuais vendam.

Ações

Prepare-se: os investidores da Tesla tiveram muito o que digerir esta semana. Primeiro, a fabricante de veículos elétricos lançou uma atualização no fim de semana que mostrou que suas entregas globais de veículos caíram no último trimestre em relação ao anterior - a primeira vez que isso acontece em mais de dois anos. A empresa entregou cerca de 255.000 carros durante o trimestre que terminou em junho - menos do que o esperado e uma queda de quase 60.000 em relação ao trimestre anterior. O declínio foi impulsionado principalmente pela fábrica da Tesla em Xangai, que foi impactada por bloqueios relacionados à Covid em toda a cidade que duraram semanas.

Segundo, a Tesla planeja pausar a produção em suas fábricas em Xangai e na Alemanha por várias semanas, de acordo com um novo relatório divulgado na segunda-feira. Terceiro, novos dados divulgados na terça-feira mostraram que a BYD da China, que é apoiada por Warren Buffett, superou a Tesla como a maior fabricante de veículos elétricos do mundo em termos de vendas. Apenas algumas das fábricas da BYD estão localizadas em regiões que sofreram com os bloqueios mais severos da China. Isso permitiu que ela vendesse 641.000 veículos elétricos nos primeiros seis meses deste ano - um aumento de mais de 300% em relação ao mesmo período de 2021, e 14% a mais do que a Tesla conseguiu no mesmo período.

Mas aqui está o problema, nem todos os veículos elétricos são iguais. A Tesla só vende "BEVs" - ou seja, veículos elétricos a bateria que são totalmente movidos a eletricidade. A BYD, por outro lado, vende BEVs e muitos "PHEVs" - ou seja, veículos elétricos híbridos plug-in. Os PHEVs têm uma bateria além de um motor a gasolina tradicional para viagens mais longas, mas ainda são considerados "zero emissões" de acordo com as regras de vendas da China. Em outras palavras, os PHEVs têm o benefício de menos ansiedade de alcance, mas o mesmo apoio de subsídios na China, o maior mercado de carros do mundo. Isso - combinado com os menores problemas de fábrica da BYD no país - pode ajudar a explicar como a BYD superou a Tesla.

Commodities

Em outro golpe para os consumidores que já estão lutando com o aumento dos custos de praticamente tudo, os preços da energia na Europa atingiram novos recordes nesta semana. A energia alemã para o próximo ano, o índice de referência europeu, tocou um recorde de € 350 por megawatt-hora na quinta-feira, à medida que aumentam os temores sobre uma iminente escassez de gás após a Rússia cortar seus suprimentos de energia para a maior economia da Europa.

A crise energética da Alemanha já piorou no mês passado, depois que o governo elevou o nível de risco de gás do país para a fase de "alerta", um passo abaixo da fase final de "emergência", que envolveria o racionamento de gás. Esta tabela mostra como funcionam os níveis de risco de gás da Alemanha.

A Alemanha, que ainda depende da Rússia para mais de um terço de seu gás, promulgou a fase inicial de "alerta precoce" em março, depois que as exigências da Rússia por pagamento em rublos levaram a Alemanha a se preparar para um possível corte no fornecimento. Esse corte ocorreu no mês passado, depois que a Gazprom reduziu as remessas pelo principal gasoduto Nord Stream em 60%. A medida levou a Alemanha a elevar o nível de risco de gás para a fase de "alerta".

Avançando para hoje, a Rússia está pronta para fechar o gasoduto Nord Stream para manutenção em 11 de julho por dez dias. Mas vários funcionários alemães temem que a Rússia possa usar as obras de manutenção planejadas para fechar as torneiras para sempre, deixando a maior economia da Europa sem sua principal fonte de gás. Isso certamente desencadearia o terceiro e mais alto nível de "emergência", que envolveria o controle estatal sobre a distribuição de gás e o racionamento direto de gás.

Tal cenário seria devastador para a economia alemã. O gráfico abaixo mostra a estimativa do banco central alemão das perdas potenciais para a economia devido a cortes na produção em caso de racionamento de gás natural. De acordo com as estimativas, a Alemanha poderia sofrer uma queda de 8,6% na produção econômica no primeiro trimestre de 2023, o que a levaria a uma de suas piores recessões na história recente.

Próxima semana

A temporada de resultados do segundo trimestre começa oficialmente nos EUA na próxima semana. Como de costume, os setores financeiros darão o pontapé inicial com alguns grandes nomes relatando na quinta e sexta-feira, como JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley e Wells Fargo. Os investidores estarão prestando atenção especial às perspectivas econômicas dos gigantes financeiros e se eles acreditam que a economia dos EUA está realmente caminhando para uma recessão. Em outros lugares, o Reino Unido divulgará dados do PIB de junho na quarta-feira. Isso será seguido pela China no dia seguinte, relatando seu PIB do segundo trimestre.