Surreal Estate: Exodul iminent

Unde se îndreaptă piața imobiliară după pandemie?

Înainte de pandemie, am auzit că prețurile imobiliare sunt prea mari, locuințele sunt inaccesibile clasei de mijloc, marile metropole sunt suprapopulate,... Criza actuală ne va elibera aparent de toate aceste probleme. Dar care va fi prețul de plătit?

Regula distanțării sociale aduce deja schimbări semnificative în sectoarele alimentației și ospitalității. Majoritatea restaurantelor, barurilor și cluburilor funcționează cu un model de volum mare-marjă mică și se confruntă cu extincția în constrângerile actuale impuse de criza coronavirusului. Datele inițiale din Italia arată că, după redeschidere, peste 25% din companiile care operează în alimentație și ospitalitate s-ar putea să nu se mai deschidă niciodată. Pentru cei care rămân în afaceri, rata de neplată observată ar putea atinge un vârf în următoarele 12 luni.

Creșterea masivă a comerțului online este o amenințare serioasă pentru imobiliarele comerciale.  Lucrul de la distanță reduce presiunea asupra infrastructurii și ar trebui să reducă ratele de ocupare în birouri.

Prima tendință puternică din sectorul imobiliar este o criză masivă a prețurilor proprietăților comerciale. Mai mult, unele dintre imobiliarele comerciale își pot pierde complet valoarea și se pot transforma în locuințe, acolo unde este posibil.

A doua tendință puternică este o scădere semnificativă a prețurilor locuințelor. Se așteaptă ca scăderea să fie mai mare în metropole, unde vom asista la un exod către zone mai puțin aglomerate. Într-adevăr, când ești un dezvoltator full-stack este mai confortabil să locuiești și să lucrezi din Boise, Idaho decât din zona San Francisco. Dacă ești un web designer este mult mai ieftin și mai inspirator să locuiești în San Luca, în sudul Italiei, decât într-o suburbie din Frankfurt.

O mică tendință de creștere ar putea apărea pe unele piețe de nișă care includ proprietăți industriale și case la țară.
Un alt factor care afectează prețul imobiliar este o creștere previzibilă a ratelor ipotecare. În ciuda scăderii ratelor dobânzilor la nivel general, creșterea șomajului și contracția masivă a PIB-ului impulsionează ratele ipotecare la niveluri mai ridicate, punând astfel o presiune suplimentară asupra locuințelor imobiliare.

Pandemia ar putea remodela peisajul pieței imobiliare în mod brutal.  Contracția pieței depinde de amploarea exodului și de capacitatea economiei de a absorbi un șoc atât de mare.

Așadar, am coborât să-i salvez din mâna egiptenilor și să-i scot din acea țară și să-i duc într-o țară bună și largă, o țară care curge cu lapte și miere.
Exodul 3:8

Prezentare generală a pieței

Indicele Dow Jones US REIT reflectă performanța fondurilor de investiții imobiliare (REIT) din SUA și a altor companii care investesc direct sau indirect în imobiliare. De la începutul anului, acest indice a scăzut cu 21%, performând mai slab decât Dow Jones, care a pierdut doar 14%. În timp ce indicele acțiunilor prezintă semne de redresare, indicele REIT a rămas grupat în jurul aceluiași nivel după revenirea din aprilie.  Acesta oferă un semnal puternic despre situația previzibilă a pieței imobiliare.  

Proprietățile rezidențiale au continuat să genereze venituri de la începutul pandemiei, dar piața se așteaptă la o corecție semnificativă a prețurilor locuințelor. Cealaltă parte a medaliei este că proprietățile comerciale ar putea rămâne nedeterminat în impas, cu colectări slabe ale chiriei și fără tranzacții.

Focus:

REIT-uri

Evoluția prețurilor REIT-urilor oferă o imagine de ansamblu exactă a dislocării așteptate pe piața imobiliară.

Simon Property Group (NYSE: SPG), cel mai mare REIT american din proprietăți de retail, a pierdut peste 60% din capitalizarea sa în mijlocul pandemiei. Aceasta subliniază situația extrem de dificilă a proprietăților comerciale - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) și Equity Residential (NYSE: EQR), REIT-uri care investesc în proprietăți rezidențiale, au scăzut cu peste 25% de la începutul anului.

Focus:

Hoteluri

Acțiunile lanțurilor hoteliere de top au performat mai slab decât indicele acțiunilor. Wyndham Worldwide, Choice Hotels și Marriott International au scăzut mai mult decât S&P 500 și s-au redresat mai puțin. De la începutul anului, S&P 500 a pierdut aproximativ 9,5%, în timp ce Wyndham și Marriott au pierdut mai mult de 40% din capitalizarea lor. Choice Hotels a anunțat o strategie de conversie a mărcii și, în consecință, a avut o contracție mai lină a prețului de  24%.  Perspectivele sectorului ospitalității nu sunt strălucitoare, iar numărul mic de turiști la începutul verii ar putea aduce corecții suplimentare.

Perspectivele pieței

După cum era de așteptat, uncia de aur și țițeiul Brent au continuat progresiile. În următoarea săptămână, am putea asista la o stagnare a prețurilor la mărfuri, dar pe termen lung, tendința ar trebui să rămână pozitivă.  Prețul Bitcoin a oscilat în jurul nivelului de 9.000 USD și și-a pierdut impulsul din începutul lunii mai. Deși perspectiva este încă optimistă pentru Bitcoin, momentul este incert.