Spuma imobiliară

În analiza săptămânală, analizăm în profunzime piața imobiliară. Nu este un secret că Covid-ul a accelerat piața globală a locuințelor: proprietarii de case - care au primit o mulțime de bani din programele de sprijin guvernamental - au avut mai mulți bani de cheltuit și rate mai mici la ipoteci de plătit, pe măsură ce băncile centrale au redus ratele dobânzilor. Mai mult, pandemia a popularizat munca de la distanță și a trimis cumpărătorii de case în căutarea unor spații mai mari. Dar piața a început să se răcească, pe măsură ce ratele dobânzilor mai mari și inflația extrem de ridicată afectează accesibilitatea locuințelor. Așadar, întrebarea majoră este: care sunt piețele imobiliare cele mai spumoase și care ar putea experimenta cele mai mari corecții - și cum ar afecta acest lucru economia globală?

Macro

Piața globală a locuințelor, care a fost supraalimentată de Covid, începe să arate semne de slăbiciune, pe măsură ce ratele dobânzilor mai mari și inflația extrem de ridicată afectează accesibilitatea locuințelor. Întrebarea majoră din mintea investitorilor acum este care sunt piețele imobiliare cele mai spumoase și care ar putea experimenta cele mai mari corecții?

Pentru a ne ajuta să evaluăm acest lucru, Bloomberg Economics a creat un tabel util (prezentat mai jos) care combină cinci indicatori ai riscului imobiliar. Raportul preț-chirie și raportul preț-venit evaluează sustenabilitatea și accesibilitatea, creșterea prețurilor locuințelor (în termeni reali și nominali) măsoară dinamica prețurilor, iar creșterea creditului evaluează riscul. Creșterea excesivă a creditului pentru gospodării, la urma urmei, poate fi un semn de probleme viitoare, la fel ca în SUA înainte de criza ipotecară subprime.

Bloomberg calculează un scor general pentru fiecare țară, făcând media z-score-urilor fiecăreia dintre cele cinci rapoarte - o măsură a cât de departe este raportul unei țări de la medie. Țările care se află în fruntea clasamentului cu cele mai spumoase piețe imobiliare - ceea ce le face deosebit de vulnerabile la corecții majore - sunt Noua Zeelandă, Republica Cehă, Australia, Canada și Portugalia.

Dar analiza arată, de asemenea, că spuma este destul de răspândită: 19 țări OECD au rapoarte combinate preț-chirie și preț-venit ale locuințelor mai mari astăzi decât erau înainte de criza financiară din 2008 - o indicație că prețurile au ieșit din linie cu elementele fundamentale și devin nesustenabile. Mai mult, indicele global al prețurilor locuințelor al FMI, care acoperă 57 de țări, este cu mult peste vârful său anterior din 2008.

Acest lucru contează deoarece o posibilă spargere a bulei globale a locuințelor ar lovi economia globală în câteva moduri. În primul rând, o scădere bruscă a prețurilor locuințelor ar putea reduce semnificativ bogăția și ar putea duce la o contracție a cheltuielilor de consum. În al doilea rând, o stagnare sau o scădere a construcțiilor și vânzărilor de proprietăți ar lovi direct creșterea globală, deoarece aceste activități sunt multiplicatori uriași ai activității economice din întreaga lume. În al treilea rând, o piață imobiliară în scădere ar lovi împrumuturile bancare, pe măsură ce riscul de credite neperformante crește, sufocând fluxul de credit de care economiile prosperă. Aceste riscuri sunt și mai grave pentru țările care se află în fruntea clasamentului Bloomberg.

Pentru a fi siguri, chiar dacă prețurile scad, analiștii consideră că o repetare a prăbușirii locuințelor din 2008 este puțin probabilă. În primul rând, există încă prea puține case disponibile acum. Oferta de locuințe a devenit mai inelastică, cererea crescută ducând la prețuri mai mari, mai degrabă decât la mai multe construcții. Pe termen scurt, o lipsă continuă de forță de muncă și materiale va împiedica probabil o creștere semnificativă a ofertei care ar putea reduce în mod normal prețurile.

În al doilea rând, piața imobiliară este mai sănătoasă decât era în 2008. Standardele de creditare sunt mult mai stricte, proprietarii de case au bilanțuri mai sănătoase și mult mai puțini dintre ei au rate variabile la ipoteci sensibile la rate. Mai mult, recentul vârf al prețurilor are mai mult de-a face cu o creștere a cererii din perioada pandemiei decât cu speculații pure.

În al treilea rând, din punct de vedere structural, cererea de locuințe este încă puternică. Mai mulți mileniali se află în anii de vârf ai cumpărării de case, iar schimbările permanente în condițiile de muncă - cum ar fi aranjamentele de lucru hibride - au fost pozitive pentru prețuri. Mai mult, imobiliarele sunt o protecție destul de bună împotriva inflației - iar asta este ceva ce nu este atât de ușor de găsit. Dacă asta nu este suficient pentru a convinge potențialii cumpărători să cumpere, este probabil suficient pentru a împiedica unii proprietari actuali să vândă.

Acțiuni

Pregătiți-vă: investitorii Tesla au avut multe de digerat săptămâna aceasta. În primul rând, producătorul de vehicule electrice a lansat o actualizare în weekend care a arătat că livrările globale de vehicule au scăzut în ultimul trimestru față de cel precedent - prima dată când s-a întâmplat asta în peste doi ani. Compania a livrat aproximativ 255.000 de mașini în trimestrul care s-a încheiat în iunie - mai puține decât se aștepta și cu aproape 60.000 mai puține decât în trimestrul precedent. Scăderea a fost determinată în principal de fabrica Tesla din Shanghai, care a fost afectată de blocajele legate de Covid din oraș, care au durat săptămâni întregi.

În al doilea rând, Tesla intenționează să oprească producția la fabricile sale din Shanghai și Germania pentru câteva săptămâni, potrivit unui nou raport publicat luni. În al treilea rând, datele noi publicate marți au arătat că BYD din China, care este susținută de Warren Buffett, a depășit Tesla ca cel mai mare producător mondial de vehicule electrice din punct de vedere al vânzărilor. Doar o mână de fabrici BYD sunt situate în regiuni care au suferit de cele mai severe blocaje din China. Acest lucru i-a permis să vândă 641.000 de vehicule electrice în primele șase luni ale acestui an - cu peste 300% mai mult decât în aceeași perioadă din 2021 și cu 14% mai mult decât Tesla a reușit în aceeași perioadă.

Dar iată problema, nu toate vehiculele electrice sunt la fel. Tesla vinde doar „BEV-uri” - adică vehicule electrice cu baterii care sunt alimentate exclusiv de electricitate. BYD, pe de altă parte, vinde BEV-uri și o mulțime de „PHEV-uri” - adică vehicule electrice hibride plug-in. PHEV-urile au o baterie plus un motor cu benzină obișnuit pentru călătorii mai lungi, dar sunt încă considerate „cu emisii zero” conform regulilor de vânzare din China. Cu alte cuvinte, PHEV-urile beneficiază de o anxietate mai mică a autonomiei, dar primesc același sprijin din partea subvențiilor în China, cea mai mare piață auto din lume. Acest lucru - combinat cu mai puține probleme ale fabricii BYD în țară - ar putea explica modul în care BYD a depășit Tesla.

Mărfuri

Într-o altă lovitură pentru consumatorii care se luptă deja cu creșterea costurilor practic a tot, prețurile energiei electrice din Europa au atins noi recorduri săptămâna aceasta. Energia electrică germană pentru anul viitor, reperul european, a atins un nivel record de 350 de euro pe megawatt-oră joi, pe măsură ce cresc temerile cu privire la o viitoare penurie de gaze, după ce Rusia și-a redus livrările de energie către cea mai mare economie din Europa.

Criza energetică a Germaniei a luat deja o turnură mai gravă luna trecută, după ce guvernul a ridicat nivelul de risc al gazelor din țară la faza „alarmă”, cu un pas înainte de faza finală „urgență”, care ar implica raționarea gazelor. Acest tabel arată cum funcționează nivelurile de risc al gazelor din Germania.

Germania, care încă se bazează pe Rusia pentru mai mult de o treime din gazul său, a adoptat faza inițială „de avertizare timpurie” în martie, după ce cererile Rusiei de plată în ruble au determinat Germania să se pregătească pentru o posibilă reducere a aprovizionării. Această reducere a venit luna trecută, după ce Gazprom a redus livrările prin conductele cheie Nord Stream cu 60%. Această mișcare a determinat Germania să ridice nivelul de risc al gazelor la faza „alarmă”.

Să avansăm rapid la astăzi, și Rusia este pregătită să închidă conducta Nord Stream pentru întreținere pe 11 iulie, pentru zece zile. Dar mai mulți oficiali germani se tem că Rusia ar putea folosi lucrările de întreținere planificate pentru a închide robinetele definitiv, lăsând cea mai mare economie din Europa fără principala sa sursă de gaz. Acest lucru ar declanșa cu siguranță al treilea și cel mai înalt nivel „de urgență”, care ar implica controlul de stat asupra distribuției gazelor și raționarea directă a gazelor.

Un astfel de scenariu ar fi devastator pentru economia germană. Graficul de mai jos arată estimarea băncii centrale germane a pierderilor potențiale pentru economie din cauza reducerilor de producție în cazul raționării gazelor naturale. Conform estimărilor, Germania ar putea înregistra o scădere de 8,6% a producției economice în primul trimestru al anului 2023, ceea ce ar arunca țara într-una dintre cele mai grave recesiuni din istoria recentă.

Săptămâna viitoare

Sezonul de raportare a rezultatelor din al doilea trimestru începe oficial în SUA săptămâna viitoare. Ca de obicei, companiile financiare vor da startul cu câteva nume mari care raportează joi și vineri, precum JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley și Wells Fargo. Investitorii vor acorda o atenție deosebită perspectivelor economice ale giganților financiari și dacă aceștia cred că economia SUA se îndreaptă într-adevăr spre o recesiune. În altă parte, Marea Britanie va publica datele PIB pentru iunie miercuri. Acestea vor fi urmate de China, care va publica PIB-ul din al doilea trimestru a doua zi.