Недвижимость сюрреализма: предстоящий исход

Куда движется рынок недвижимости после пандемии?

До пандемии мы слышали, что цены на недвижимость слишком высоки, жилье недоступно для среднего класса, крупные мегаполисы перенаселены,... Текущий кризис, по-видимому, избавит нас от всех этих проблем. Но какова будет цена, которую придется заплатить?

Правило социального дистанцирования уже вносит значительные изменения в сектор общественного питания и гостиничного бизнеса. Большинство ресторанов, баров и клубов работают по модели с большим объемом и низкой маржой и находятся на грани исчезновения в условиях ограничений, введенных в связи с коронавирусным кризисом. Первоначальные данные из Италии показывают, что после открытия более 25% предприятий, работающих в секторе общественного питания и гостиничного бизнеса, могут больше никогда не открыться. Для тех, кто останется в бизнесе, наблюдаемый уровень дефолта может достичь пика в течение следующих 12 месяцев.

Массовый рост онлайн-торговли представляет собой серьезную угрозу для коммерческой недвижимости.  Удаленная работа снижает нагрузку на инфраструктуру и должна снизить уровень заполняемости офисов.

Первая серьезная тенденция в секторе недвижимости - это массовое падение цен на коммерческую недвижимость. Более того, некоторые объекты коммерческой недвижимости могут полностью потерять свою ценность и быть преобразованы в жилье, где это возможно.

Вторая серьезная тенденция - это значительное снижение цен на жилье. Ожидается, что спад будет более значительным в мегаполисах, где мы станем свидетелями оттока населения в менее густонаселенные районы. Действительно, когда вы являетесь full-stack разработчиком, жить и работать из Бойсе, штат Айдахо, гораздо комфортнее, чем в районе Сан-Франциско. Если вы веб-дизайнер, жить в Сан-Луке на юге Италии гораздо дешевле и вдохновляюще, чем в пригороде Франкфурта.

Незначительный рост может наблюдаться на некоторых нишевых рынках, охватывающих промышленную недвижимость и загородные дома.
Еще одним фактором, влияющим на цены на недвижимость, является прогнозируемое повышение ипотечных ставок. Несмотря на общее снижение процентных ставок, рост безработицы и массовое сокращение ВВП приводят к повышению ипотечных ставок, тем самым оказывая дополнительное давление на жилую недвижимость.

Пандемия может радикально переформатировать ландшафт рынка недвижимости.  Сжатие рынка зависит от масштабов оттока населения и способности экономики поглотить такой сильный шок.

И Я сошел, чтобы избавить их от руки Египтян и вывести их из той земли в землю хорошую и пространную, в землю, где течет молоко и мед.
Исход 3:8

Обзор рынка

Индекс Dow Jones US REIT отражает динамику американских фондов недвижимости (REIT) и других компаний, которые инвестируют непосредственно или косвенно в недвижимость. С начала года этот индекс снизился на 21%, отставая от Dow Jones, который потерял всего 14%. В то время как индекс акций демонстрирует признаки восстановления, индекс REIT остался сконцентрированным вокруг того же уровня после апрельского отскока.  Это дает сильный сигнал о прогнозируемом состоянии рынка недвижимости.  

Жилая недвижимость продолжала приносить доход с начала пандемии, но рынок ожидает значительной коррекции цен на жилье. Другая сторона медали заключается в том, что коммерческая недвижимость может оставаться в неопределенности неограниченное время, с мизерными сборами арендной платы и отсутствием транзакций.

В фокусе:

REITs

Динамика цен на REITs дает точную картину ожидаемого сбоя на рынке недвижимости.

Simon Property Group (NYSE: SPG), крупнейший американский REIT в сфере розничной торговли, потерял более 60% своей капитализации в условиях пандемии. Это подчеркивает крайне тяжелое положение коммерческой недвижимости - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) и Equity Residential (NYSE: EQR), REITs, инвестирующие в жилую недвижимость, упали более чем на 25% с начала года.

В фокусе:

Отели

Акции ведущих гостиничных сетей показали худшую динамику, чем индексы акций. Wyndham Worldwide, Choice Hotels и Marriott International упали сильнее, чем S&P 500, и восстановились медленнее. С начала года S&P 500 потерял около 9,5%, в то время как Wyndham и Marriott потеряли более 40% своей капитализации. Choice Hotels объявила о стратегии преобразования бренда и, следовательно, имела более плавное сокращение цен на 24%.  Перспективы гостиничного сектора не радужные, и небольшое количество туристов в начале лета может привести к дальнейшим коррекциям.

Прогноз рынка

Как и ожидалось, унция золота и нефть марки Brent продолжили свой рост. В течение следующей недели мы можем наблюдать замедление роста цен на товарные рынки, но в долгосрочной перспективе тенденция должна оставаться положительной.  Цена биткоина колебалась вокруг отметки 9000 долларов США и потеряла свой импульс с начала мая. Хотя перспективы для биткоина все еще оптимистичны, сроки неопределенны.