## Жилищная Пена

В этом недельном обзоре мы подробно рассмотрим рынок недвижимости. Не секрет, что Covid ускорил рост мирового рынка жилья: домовладельцы, получившие значительные средства от государственных программ поддержки, имели больше денег для трат и более низкие ипотечные ставки для оплаты, поскольку центральные банки снижали процентные ставки. Более того, пандемия популяризировала удаленную работу и отправила покупателей жилья на поиски более просторных помещений. Но рынок начал охлаждаться, поскольку более высокие процентные ставки и высокая инфляция снижают доступность жилья. Таким образом, главный вопрос заключается в том, какие рынки жилья являются наиболее «пенными» и могут испытать самые большие коррективы, и как это повлияет на мировую экономику?

Макроэкономика

Мировой рынок жилья, который был стимулирован Covid, наконец, показывает признаки слабости, поскольку более высокие процентные ставки и высокая инфляция снижают доступность жилья. Сейчас инвесторы задаются вопросом, какие рынки жилья являются наиболее «пенными» и могут испытать самые большие коррективы?

Помочь нам в этом может удобная таблица (показана ниже) от Bloomberg Economics, которая объединяет пять показателей риска недвижимости. Соотношение цены жилья к арендной плате и соотношение цены к доходу оценивают устойчивость и доступность, рост цен на жилье (в реальном и номинальном выражении) измеряет динамику цен, а рост кредитования оценивает риск. Чрезмерный рост кредитования домохозяйств, в конце концов, может быть признаком грядущих проблем, как это было в США перед кризисом ипотечного кредитования.

Bloomberg рассчитывает общий балл для каждой страны, усредняя z-оценки каждого из пяти ее показателей - показатель того, насколько показатель страны отличается от среднего. Страны, которые занимают лидирующие позиции с наиболее «пенными» рынками жилья - что делает их особенно уязвимыми к крупным коррективам - это Новая Зеландия, Чешская Республика, Австралия, Канада и Португалия.

Но анализ также показывает, что «пенность» довольно распространена: 19 стран ОЭСР имеют совокупные показатели цены к арендной плате и цены жилья к доходу, которые сегодня выше, чем они были перед финансовым кризисом 2008 года - это свидетельствует о том, что цены вышли за рамки фундаментальных показателей и становятся неустойчивыми. Более того, глобальный индекс цен на жилье МВФ, который охватывает 57 стран, значительно превышает свой предыдущий пик в 2008 году.

Это имеет значение, потому что потенциальный разрыв мирового пузыря на рынке жилья ударит по мировой экономике несколькими способами. Во-первых, резкое снижение цен на жилье может значительно сократить богатство и привести к сокращению потребительских расходов. Во-вторых, стагнация или спад в строительстве и продажах недвижимости непосредственно ударят по глобальному росту, поскольку эти виды деятельности являются огромными мультипликаторами экономической активности во всем мире. В-третьих, снижение рынка недвижимости ударит по банковскому кредитованию, поскольку увеличивается риск невозврата кредитов, что затрудняет поток кредитов, от которого зависят экономики. Эти риски еще более серьезны для стран, которые возглавляют таблицу Bloomberg.

Конечно, даже если цены упадут, аналитики считают, что повторение краха рынка жилья 2008 года маловероятно. Во-первых, сейчас все еще слишком мало доступных домов. Предложение жилья стало более неэластичным, и рост спроса приводит к повышению цен, а не к увеличению строительства. В краткосрочной перспективе продолжающийся дефицит рабочей силы и материалов, вероятно, не позволит значительно увеличить предложение, что обычно снижает цены.

Во-вторых, рынок жилья более здоров, чем в 2008 году. Стандарты кредитования стали гораздо строже, у домовладельцев более здоровые балансы, и гораздо меньше из них имеют чувствительные к процентным ставкам переменные ипотечные ставки. Более того, недавний скачок цен больше связан с ростом спроса в эпоху пандемии, чем с чистой спекуляцией.

В-третьих, структурно спрос на жилье по-прежнему высок. Больше миллениалов находятся в возрасте, когда они могут купить дом, а постоянные изменения в условиях труда - например, гибридные рабочие схемы - положительно влияют на цены. Более того, недвижимость является довольно хорошей защитой от инфляции - а это то, что не так легко найти. Если этого недостаточно, чтобы убедить потенциальных покупателей купить, этого, вероятно, достаточно, чтобы не дать некоторым нынешним домовладельцам продавать.

Акции

Пристегнитесь: у инвесторов Tesla на этой неделе было много поводов для размышлений. Во-первых, в выходные производитель электромобилей опубликовал обновление, которое показало, что его мировые поставки автомобилей сократились в прошлом квартале по сравнению с предыдущим - впервые за более чем два года. Компания поставила около 255 000 автомобилей в квартале, завершившемся в июне, - меньше, чем ожидалось, и на 60 000 меньше, чем в предыдущем квартале. Снижение было обусловлено в основном заводом Tesla в Шанхае, который пострадал от связанных с Covid блокировок в городе, которые продолжались несколько недель.

Во-вторых, Tesla планирует приостановить производство на своих заводах в Шанхае и Германии на несколько недель, согласно новому отчету, опубликованному в понедельник. В-третьих, новые данные, опубликованные во вторник, показали, что китайская BYD, поддерживаемая Уорреном Баффеттом, обогнала Tesla по продажам, став крупнейшим в мире производителем электромобилей. Лишь несколько заводов BYD расположены в регионах, которые пострадали от самых строгих блокировок в Китае. Это позволило ей продать 641 000 электромобилей за первые шесть месяцев этого года - на 300% больше, чем за тот же период 2021 года, и на 14% больше, чем Tesla за тот же период.

Но вот в чем дело, не все электромобили одинаковы. Tesla продает только «BEV» - то есть аккумуляторные электромобили, которые работают исключительно на электричестве. BYD, с другой стороны, продает BEV и множество «PHEV» - то есть подключаемых гибридных электромобилей. PHEV имеют аккумулятор плюс обычный бензиновый двигатель для более дальних поездок, но по-прежнему считаются «нулевыми выбросами» в соответствии с китайскими правилами продаж. Другими словами, PHEV получают выгоду от меньшего беспокойства о дальности пробега, но получают такую же субсидию в Китае, крупнейшем в мире автомобильном рынке. Это - в сочетании с меньшими проблемами BYD с заводами в стране - может объяснить, как BYD обогнала Tesla.

Сырьевые товары

Еще один удар по потребителям, которые уже борются с ростом цен практически на все, цены на электроэнергию в Европе достигли новых рекордов на этой неделе. Немецкая электроэнергия на следующий год, европейский эталон, в четверг достигла рекордных 350 евро за мегаватт-час, поскольку усиливаются опасения по поводу надвигающегося дефицита газа после того, как Россия сократила поставки энергии в крупнейшую экономику Европы.

Энергетический кризис в Германии уже обострился в прошлом месяце, после того как правительство повысило уровень риска газа в стране до «тревожного», на один шаг ниже финальной стадии «чрезвычайного положения», которая будет включать в себя нормирование газа. В этой таблице показано, как работают уровни риска газа в Германии.

Германия, которая по-прежнему зависит от России более чем на треть своего газа, ввела первоначальную стадию «раннего предупреждения» в марте после того, как Россия потребовала оплаты в рублях, что побудило Германию подготовиться к возможному сокращению поставок. Это сокращение произошло в прошлом месяце, после того как «Газпром» сократил поставки по ключевому газопроводу «Северный поток» на 60%. Этот шаг побудил Германию повысить уровень риска газа до «тревожного».

Перейдем к сегодняшнему дню, и Россия готова остановить «Северный поток» на техническое обслуживание 11 июля на десять дней. Но несколько немецких чиновников опасаются, что Россия может использовать запланированные работы по техническому обслуживанию, чтобы навсегда перекрыть краны, оставив крупнейшую экономику Европы без ее основного источника газа. Это, безусловно, вызовет третий и самый высокий уровень «чрезвычайного положения», который будет включать в себя государственный контроль над распределением газа и прямое нормирование газа.

Такой сценарий был бы разрушительным для немецкой экономики. График ниже показывает оценку немецкого центрального банка потенциальных потерь для экономики из-за сокращения производства в случае нормирования природного газа. По оценкам, Германия может столкнуться с падением экономического производства на 8,6% в первом квартале 2023 года, что приведет ее к одной из худших рецессий за последнее время.

Следующая неделя

На следующей неделе в США официально начнется сезон отчетности за второй квартал. Как обычно, финансовые компании первыми представят отчеты, в том числе такие крупные компании, как JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley и Wells Fargo, которые представят отчеты в четверг и пятницу. Инвесторы будут особенно внимательно следить за экономическими прогнозами финансовых гигантов и за тем, считают ли они, что американская экономика действительно движется к рецессии. Кроме того, в среду Великобритания опубликует данные по ВВП за июнь. За ней в следующий день последует Китай, который опубликует данные по ВВП за второй квартал.