อสังหาริมทรัพย์เหนือจริง: การอพยพที่กำลังจะมาถึง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังมุ่งหน้าไปทางไหนหลังจากการระบาดใหญ่?

ก่อนเกิดการระบาดใหญ่ เราได้ยินว่าราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป ที่อยู่อาศัยไม่สามารถเข้าถึงได้สำหรับชนชั้นกลาง เมืองใหญ่ๆ แออัดยัดเยียด... วิกฤตในปัจจุบันดูเหมือนจะช่วยเราจากปัญหาเหล่านี้ ทั้งหมด แต่เราจะต้องจ่ายราคาเท่าไหร่?

กฎการเว้นระยะห่างทางสังคมนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในภาคบริการอาหารและที่พัก ร้านอาหาร บาร์ และคลับส่วนใหญ่ดำเนินงานด้วยแบบจำลองผลกำไรต่ำ-ปริมาณสูง และกำลังเผชิญกับการสูญพันธุ์ในข้อจำกัดปัจจุบันที่เกิดจากวิกฤตไวรัสโคโรนา ข้อมูลเบื้องต้นจากอิตาลี แสดงให้เห็นว่าหลังจากเปิดใหม่แล้ว มากกว่า 25% ของธุรกิจที่ดำเนินงานใน ภาคบริการอาหารและที่พักอาจไม่เปิดอีกเลย สำหรับผู้ที่ยังคงดำเนินธุรกิจ อัตราการผิดนัดชำระหนี้ที่สังเกตได้อาจพุ่งสูงขึ้นในอีก 12 เดือนข้างหน้า

การเพิ่มขึ้นอย่างมากของการค้าออนไลน์เป็นภัยคุกคามร้ายแรงต่อ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การทำงานจากระยะไกลลดแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐาน และควรลดอัตราการครอบครองในสำนักงาน

แนวโน้มที่หนักหน่วงแรกในภาคอสังหาริมทรัพย์คือการลดลงอย่างมากของ ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ยิ่งไปกว่านั้น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บางแห่ง อาจสูญเสียมูลค่าไปทั้งหมดและเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย หากเป็นไปได้

แนวโน้มที่หนักหน่วงที่สองคือการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของราคาที่อยู่อาศัย คาดว่าการลดลงจะสูงขึ้นในเมืองใหญ่ๆ ซึ่งเราจะเห็นการอพยพออกไปยัง พื้นที่ที่มีความหนาแน่นน้อยกว่า แท้จริงแล้ว เมื่อคุณเป็นนักพัฒนาซอฟต์แวร์แบบเต็มสแต็ก มันสะดวกสบายกว่าที่จะอาศัยและทำงานจาก Boise, Idaho มากกว่าในพื้นที่ San Francisco หากคุณเป็นนักออกแบบเว็บไซต์ มันถูกกว่าและสร้างแรงบันดาลใจมากกว่า ที่จะอาศัยอยู่ใน San Luca ทางตอนใต้ของอิตาลี มากกว่าในเขตชานเมืองของแฟรงก์เฟิร์ต

แนวโน้มการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอาจเกิดขึ้นในบางตลาดเฉพาะกลุ่มที่ครอบคลุม อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและบ้านในชนบท
ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์คือการเพิ่มขึ้นของ อัตราดอกเบี้ยจำนองที่คาดการณ์ได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ทั่วทั้งกระดาน แต่การเพิ่มขึ้นของการว่างงานและการหดตัวของ GDP อย่างมาก ผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยจำนองสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดแรงกดดันเพิ่มเติม ต่ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

การระบาดใหญ่สามารถปรับโครงสร้างภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรุนแรง การหดตัวของตลาดขึ้นอยู่กับขนาดของการอพยพและความสามารถของเศรษฐกิจ ในการดูดซับแรงกระแทกขนาดใหญ่เช่นนี้

ดังนั้นข้าจึงลงมาเพื่อช่วยพวกเขาให้พ้นจากมือของชาวอียิปต์ และนำพวกเขาขึ้นมาจากแผ่นดินนั้นไปสู่แผ่นดินที่ดีและกว้างขวาง แผ่นดินที่ไหลไปด้วยน้ำนมและน้ำผึ้ง
อพยพ 3:8

ภาพรวมตลาด

ดัชนี REIT ของ Dow Jones สหรัฐอเมริกาสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของสหรัฐอเมริกาและ บริษัทอื่นๆ ที่ลงทุนโดยตรงหรือ โดยอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ต้นปี ดัชนีนี้ ลดลง 21% ทำผลงานได้แย่กว่า Dow Jones ที่ลดลงเพียง 14% ในขณะที่ ดัชนีหุ้นแสดงสัญญาณของการฟื้นตัว ดัชนี REIT ยังคงกระจุกตัว อยู่ที่ระดับเดียวกันหลังจากการฟื้นตัวในเดือนเมษายน สัญญาณที่ชัดเจน เกี่ยวกับสถานการณ์ที่คาดการณ์ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงสร้างรายได้ตั้งแต่ต้น ของการระบาดใหญ่ แต่ตลาดคาดว่าจะมีการปรับฐานอย่างมีนัยสำคัญในราคาที่อยู่อาศัย อีกด้านหนึ่งของเหรียญคืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจ ยังคงอยู่ในสภาวะหยุดชะงักไปเรื่อยๆ โดยมีการเก็บค่าเช่าเพียงเล็กน้อยและไม่มี ธุรกรรม

เน้น:

REITs

วิวัฒนาการของราคา REITs ให้ภาพรวมที่ถูกต้องของการคาดการณ์ การเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์

Simon Property Group (NYSE: SPG) REIT ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาในด้านอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกสูญเสีย มากกว่า 60% ของทุนจดทะเบียนท่ามกลางการระบาดใหญ่ ซึ่งเน้นย้ำถึง สถานการณ์ที่ลำบากอย่างมากของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) และ Equity Residential (NYSE: EQR) REITs ที่ลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยลดลงมากกว่า 25% ตั้งแต่ต้นปี

เน้น:

โรงแรม

หุ้นของเครือโรงแรมชั้นนำทำผลงานได้แย่กว่าดัชนีหุ้น Wyndham Worldwide, Choice Hotels และ Marriott International ลดลงมากกว่า S&P 500 และฟื้นตัวน้อยลง ตั้งแต่ต้นปี S&P 500 ลดลงประมาณ 9.5% ในขณะที่ Wyndham และ Marriott สูญเสียมากกว่า 40% ของทุนจดทะเบียน Choice Hotels ประกาศกลยุทธ์การแปลงแบรนด์ และด้วยเหตุนี้จึงมีการหดตัวของราคาที่ราบรื่นกว่า  24% แนวโน้มของภาคที่พักไม่สดใส และจำนวนนักท่องเที่ยวน้อย ในช่วงต้นฤดูร้อนอาจนำไปสู่การปรับฐานเพิ่มเติม

แนวโน้มตลาด

ตามที่คาดไว้ ราคาทองคำและน้ำมันดิบเบรนต์ยังคงดำเนินต่อไป ในสัปดาห์หน้า เราอาจเห็นราคาหยุดชะงักในราคาสินค้าโภคภัณฑ์ แต่ในระยะยาว แนวโน้มควรจะยังคงเป็นบวก ราคา Bitcoin เหวี่ยงไปรอบๆ ระดับ 9,000 ดอลลาร์สหรัฐและสูญเสียโมเมนตัม จากต้นเดือนพฤษภาคม แม้ว่ามุมมองจะยังคงมองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับ Bitcoin แต่เวลาไม่แน่นอน