Konut Balonu

Bu haftanın incelemesinde, gayrimenkul piyasasına derinlemesine bir bakış atıyoruz. Covid'in küresel konut piyasasını hızlandırdığı bir sır değil: Hükümet destek programlarından gelen nakit parayla dolu ev sahipleri - harcayacak daha fazla paraya ve merkez bankaları faiz oranlarını düşürdükçe ödeyecek daha düşük ipotek oranlarına sahipti. Dahası, pandemi uzaktan çalışmayı popülerleştirdi ve ev alıcılarını daha büyük alanlar arayışına gönderdi. Ancak piyasa, daha yüksek faiz oranları ve kızgın enflasyonun konut uygunluğunu azaltmasıyla soğumaya başladı. Dolayısıyla büyük soru şu: Hangi konut piyasaları en köpüklü ve en büyük düzeltmeleri yaşayabilir - ve bu küresel ekonomiyi nasıl etkiler?

Makro

Covid tarafından hızlandırılan küresel konut piyasası, daha yüksek faiz oranları ve kızgın enflasyonun konut uygunluğunu azaltmasıyla nihayet zayıflık belirtileri gösteriyor. Yatırımcıların aklında şu anda büyük soru şu: Hangi konut piyasaları en köpüklü ve en büyük düzeltmeleri yaşayabilir?

Bunu değerlendirmemize yardımcı olan, Bloomberg Economics tarafından beş gayrimenkul risk göstergesini birleştiren kullanışlı bir skor tablosu (aşağıda gösterilmiştir). Ev fiyatının kiraya ve gelire oranları sürdürülebilirliği ve uygunluğu değerlendirir, ev fiyat artışı (gerçek ve nominal olarak) fiyat ivmesini ölçer ve kredi artışı riski değerlendirir. Sonuçta, ev kredilerinde aşırı büyüme, tıpkı ABD'de alt-prime ipotek krizinden önce olduğu gibi, ileride sorunların bir işareti olabilir.

Bloomberg, her ülke için beş oranının her birinin z-skorlarının ortalamasını alarak - bir ülkenin oranının ortalamadan ne kadar uzak olduğunu ölçen bir değer - genel bir puan hesaplıyor. En köpüklü konut piyasalarıyla öne çıkan ülkeler - onları büyük düzeltmelere karşı özellikle savunmasız hale getiriyor - Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Kanada ve Portekiz.

Ancak analiz aynı zamanda köpüklüğün oldukça yaygın olduğunu da gösteriyor: 19 OECD ülkesinin birleşik fiyat-kira ve ev fiyatı-gelir oranları bugün 2008 mali krizinden önce olduğundan daha yüksek - bu da fiyatların temel unsurlardan ayrıldığını ve sürdürülemez hale geldiğini gösteriyor. Dahası, 57 ülkeyi kapsayan IMF küresel ev fiyat endeksi, 2008'deki önceki zirvesinin oldukça üzerinde.

Bu önemlidir çünkü küresel konut balonunun patlaması potansiyeli küresel ekonomiyi birkaç şekilde etkiler. İlk olarak, ev fiyatlarında keskin bir düşüş, serveti önemli ölçüde azaltabilir ve tüketici harcamalarında daralmaya yol açabilir. İkinci olarak, gayrimenkul inşaatında ve satışlarında bir durgunluk veya düşüş, bu faaliyetlerin dünya çapında ekonomik faaliyetin büyük çarpanları olması nedeniyle küresel büyümeyi doğrudan etkiler. Üçüncüsü, düşen bir gayrimenkul piyasası, ekonomilerin gelişmesi için hayati önem taşıyan kredi akışını boğarak, kötü kredi riski arttıkça banka kredilerini etkiler. Bu riskler, Bloomberg'in skor tablosunda en üst sırada yer alan ülkeler için daha da ciddi.

Elbette, fiyatlar düşse bile, analistler 2008 konut çöküşünün tekrarını olası görmüyor. İlk olarak, şu anda hala çok az ev mevcut. Konut arzı daha esnek hale geldi, artan talep daha fazla inşaat yerine daha yüksek fiyatlara yol açtı. Yakın vadede, işgücü ve malzemelerin devam eden kıtlığı, normalde fiyatları düşürecek büyük bir arz artışını engelleme ihtimali yüksek.

İkinci olarak, konut piyasası 2008'de olduğundan daha sağlıklı. Kredi standartları çok daha sıkı, ev sahiplerinin bilançoları daha sağlıklı ve aralarında çok daha azı faiz duyarlı değişken ipotek oranlarına sahip. Dahası, fiyatlardaki son artış, saf spekülasyondan ziyade pandemi dönemi talep artışıyla daha çok ilgili.

Üçüncüsü, yapısal olarak konut talebi hala güçlü. Daha fazla milenyum ev satın alma çağlarında ve hibrit çalışma düzenlemeleri gibi çalışma koşullarındaki kalıcı değişimler fiyatlar için olumlu oldu. Dahası, gayrimenkul enflasyona karşı oldukça iyi bir koruma - ve bu da bulması o kadar kolay olmayan bir şey. Bu, potansiyel alıcıları satın almaya ikna etmek için yeterli değilse, muhtemelen bazı mevcut ev sahiplerinin satmasını engellemek için yeterlidir.

Hisseler

Kemerlerinizi bağlayın: Tesla yatırımcılarının bu hafta sindirecek çok şeyi vardı. İlk olarak, EV üreticisi hafta sonu, küresel araç teslimatlarının geçen çeyrekte bir önceki çeyreğe göre düştüğünü gösteren bir güncelleme yayınladı - bu, iki yıldan fazla bir süredir ilk kez oldu. Şirket, Haziran'da sona eren çeyrekte yaklaşık 255.000 araç teslim etti - beklentilerin altında ve bir önceki çeyreğe göre neredeyse 60.000 az. Düşüş, esas olarak haftalarca süren şehir çapında Covid ile ilgili kilitlenmelerden etkilenen Tesla'nın Şanghay fabrikası tarafından yönlendirildi.

İkinci olarak, Tesla, Pazartesi günü çıkan yeni bir rapora göre, hem Şanghay'daki hem de Almanya'daki fabrikalarında üretimi birkaç hafta durdurmayı planlıyor. Üçüncüsü, Salı günü çıkan yeni verilere göre, Warren Buffett tarafından desteklenen Çin'in BYD'si, satışlarda dünyanın en büyük EV üreticisi olarak Tesla'yı geçti. BYD'nin fabrikalarının sadece birkaçı, Çin'in en ağır kilitlenmelerden etkilenen bölgelerinde bulunuyor. Bu, bu yılın ilk altı ayında 641.000 EV satmasını sağladı - 2021'in aynı dönemine göre %300'den fazla artış ve Tesla'nın aynı dönemde yönettiğinden %14 daha fazla.

Ancak işin aslı şu ki, tüm EV'ler aynı değil. Tesla sadece "BEV" satıyor - yani, tamamen elektrikle çalışan batarya EV'leri. Öte yandan BYD, BEV ve bol miktarda "PHEV" satıyor - yani, şarj edilebilir hibrit elektrikli araçlar. PHEV'lerin daha uzun yolculuklar için bir bataryası artı düzenli benzinli bir motoru var, ancak yine de Çin'in satış kurallarına göre "sıfır emisyonlu" olarak kabul ediliyor. Başka bir deyişle, PHEV'ler, dünyanın en büyük otomobil pazarı olan Çin'de daha az menzil kaygısı avantajına sahip ancak aynı miktarda sübvansiyon desteği alıyor. Bu - BYD'nin ülkedeki daha az fabrika sorunuyla birleştiğinde - BYD'nin Tesla'yı nasıl geçtiğini açıklayabilir.

Emtialar

Zaten neredeyse her şeyin yükselen maliyetleriyle boğuşan tüketicilere bir darbe daha olarak, Avrupa'daki elektrik fiyatları bu hafta yeni rekorlar kırdı. Avrupa'nın referans noktası olan gelecek yıl için Alman elektrik fiyatı, Rusya'nın Avrupa'nın en büyük ekonomisine enerji tedarikini kestikten sonra yaklaşan bir doğalgaz kıtlığı endişeleriyle Perşembe günü megawatt-saat başına 350 avro rekoruna ulaştı.

Almanya'nın enerji krizi, hükümetin ülkenin doğalgaz risk seviyesini "alarm" aşamasına yükseltmesinden sonra geçen ay daha da kötüleşti, bu da doğalgazın rasyonlanmasını içerecek son "acil durum" aşamasından bir adım önce. Bu tablo, Almanya'nın doğalgaz risk seviyelerinin nasıl çalıştığını gösteriyor.

Doğalgazının üçte birinden fazlasını hala Rusya'ya bağımlı olan Almanya, Rusya'nın ruble ile ödeme talep etmesinden sonra Mart ayında ilk "erken uyarı" aşamasını yürürlüğe koydu ve Almanya'yı potansiyel bir tedarik kesintisi için hazırlanmaya zorladı. Bu kesinti, Gazprom'un geçen ay önemli Nord Stream boru hattı aracılığıyla gönderimleri %60 azaltmasıyla geçen ay geldi. Bu hamle, Almanya'yı doğalgaz risk seviyesini "alarm" aşamasına yükseltmeye zorladı.

Bugüne hızlı bir şekilde ilerleyelim ve Rusya, 11 Temmuz'da on gün boyunca bakım için Nord Stream boru hattını kapatmaya hazırlanıyor. Ancak birkaç Alman yetkili, Rusya'nın planlanan bakım çalışmalarını Avrupa'nın en büyük ekonomisini ana doğalgaz kaynağı olmadan bırakarak muslukları tamamen kapatmak için kullanabileceğinden endişe ediyor. Bu, kesinlikle doğalgaz dağıtımının devlet kontrolünü ve açık doğalgaz rasyonlamasını içerecek üçüncü ve en yüksek "acil durum" seviyesini tetikler.

Böyle bir senaryo, Alman ekonomisi için yıkıcı olurdu. Aşağıdaki grafik, Alman merkez bankasının doğalgaz rasyonlaması durumunda üretim kesintilerinden kaynaklanan ekonomiye olası kayıpların tahminini gösteriyor. Tahminlere göre, Almanya, 2023'ün ilk çeyreğinde ekonomik çıktıda %8,6'lık bir daralma görebilir ve bu da onu son yıllardaki en kötü resesyonlarından birine götürür.

Gelecek hafta

ABD'de ikinci çeyrek kazanç sezonu resmen gelecek hafta başlıyor. Her zamanki gibi, finans kuruluşları, JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley ve Wells Fargo gibi Perşembe ve Cuma günleri rapor veren bazı büyük isimlerle işleri başlatacak. Yatırımcılar, finans devlerinin ekonomik beklentilerine ve ABD ekonomisinin gerçekten bir resesyona doğru ilerleyip ilerlemediğini düşünüp düşünmediklerine özellikle dikkat edecekler. Başka bir yerde, İngiltere Çarşamba günü Haziran GSYİH verilerini açıklayacak. Bunu ertesi gün Çin'in ikinci çeyrek GSYİH'sini açıklaması izleyecek.