Житлова піна

У цьому тижневому огляді ми детально розглянемо ринок нерухомості. Не секрет, що Covid прискорив глобальний ринок житла: власники будинків, які отримали велику кількість грошей від державних програм підтримки, мали більше коштів для витрачання та нижчі іпотечні ставки для оплати, оскільки центральні банки знижували процентні ставки. Більше того, пандемія популяризувала віддалену роботу та спонукала покупців житла шукати більші простори. Але ринок почав охолоджуватися, оскільки більш високі процентні ставки та гаряча інфляція знижують доступність житла. Тож велике питання полягає в тому, які ринки житла є найбільш перегрітими та можуть зазнати найбільших корекцій, і як це вплине на глобальну економіку?

Макроекономіка

Глобальний ринок житла, який був прискорений Covid, нарешті показує ознаки слабкості, оскільки більш високі процентні ставки та гаряча інфляція знижують доступність житла. Велике питання, яке зараз хвилює інвесторів, полягає в тому, які ринки житла є найбільш перегрітими та можуть зазнати найбільших корекцій?

Допомогти нам оцінити це є зручна таблиця (показана нижче) від Bloomberg Economics, яка поєднує п'ять показників ризику нерухомості. Співвідношення ціни житла до орендної плати та співвідношення ціни до доходу оцінюють стійкість та доступність, зростання цін на житло (у реальному та номінальному вираженні) вимірює динаміку цін, а зростання кредитування оцінює ризик. Надмірне зростання кредитування домогосподарств, зрештою, може бути ознакою майбутніх проблем, як це було в США перед кризою субстандартних іпотечних кредитів.

Bloomberg розраховує загальний бал для кожної країни, усереднюючи z-бали кожного з її п'яти показників - показник того, наскільки показник країни відхиляється від середнього. Країни, які опинилися на вершині з найбільш перегрітими ринками житла - що робить їх особливо вразливими до великих корекцій - це Нова Зеландія, Чеська Республіка, Австралія, Канада та Португалія.

Але аналіз також показує, що перегрів є досить поширеним: 19 країн ОЕСР мають сукупні співвідношення ціни до орендної плати та ціни житла до доходу, які сьогодні вищі, ніж вони були перед фінансовою кризою 2008 року - це свідчення того, що ціни відхилилися від фундаментальних показників і стають нестійкими. Більше того, глобальний індекс цін на житло МВФ, який охоплює 57 країн, значно перевищує свій попередній пік у 2008 році.

Це має значення, оскільки потенційний розрив глобального міхура на ринку житла вдарить по глобальній економіці кількома способами. По-перше, різке падіння цін на житло може значно зменшити багатство та призвести до скорочення споживчих витрат. По-друге, стагнація або спад у будівництві та продажах нерухомості безпосередньо вдарить по глобальному зростанню, оскільки ці види діяльності є великими мультиплікаторами економічної активності у всьому світі. По-третє, падаючий ринок нерухомості вдарить по кредитуванню банків, оскільки зростає ризик несплати кредитів, що задушить потік кредиту, від якого залежить процвітання економіки. Ці ризики ще більш серйозні для країн, які очолюють таблицю Bloomberg.

Звичайно, навіть якщо ціни впадуть, аналітики вважають, що повторення краху на ринку житла 2008 року малоймовірне. По-перше, зараз все ще занадто мало доступних будинків. Пропозиція житла стала більш нееластичною, оскільки зростання попиту призвело до зростання цін, а не до збільшення будівництва. У короткостроковій перспективі триваюча нестача робочої сили та матеріалів, ймовірно, не дозволить значно збільшити пропозицію, що зазвичай знижує ціни.

По-друге, ринок житла здоровіший, ніж у 2008 році. Стандарти кредитування набагато суворіші, власники будинків мають здоровіші баланси, і набагато менше з них мають чутливі до ставок змінні іпотечні ставки. Більше того, недавнє зростання цін більше пов'язане з посиленням попиту в епоху пандемії, ніж з чистою спекуляцією.

По-третє, структурно попит на житло все ще сильний. Більше міленіалів перебувають у розквіті своїх років купівлі житла, а постійні зміни в умовах праці - такі як гібридні режими роботи - позитивно вплинули на ціни. Більше того, нерухомість є досить хорошим засобом хеджування інфляції - а це те, що не так легко знайти. Якщо цього недостатньо, щоб переконати потенційних покупців купувати, цього, ймовірно, достатньо, щоб запобігти продажу деяким нинішнім власникам будинків.

Акції

Пристебніться: інвестори Tesla мали багато чого переварити цього тижня. По-перше, виробник електромобілів опублікував оновлення на вихідних, яке показало, що його глобальні поставки автомобілів знизилися в минулому кварталі порівняно з попереднім - вперше за понад два роки. Компанія поставила близько 255 000 автомобілів за квартал, що закінчився в червні - менше, ніж очікувалося, і на майже 60 000 менше, ніж у попередньому кварталі. Зниження було зумовлене головним чином фабрикою Tesla в Шанхаї, яка постраждала від пов'язаних з Covid-19 локдаунів у місті, які тривали тижнями.

По-друге, Tesla планує призупинити виробництво на своїх заводах як у Шанхаї, так і в Німеччині на кілька тижнів, згідно з новим звітом, опублікованим у понеділок. По-третє, нові дані, опубліковані у вівторок, показали, що китайська BYD, яка підтримується Уорреном Баффетом, обійшла Tesla як найбільшого у світі виробника електромобілів за обсягом продажів. Лише кілька заводів BYD розташовані в регіонах, які постраждали від найсуворіших локдаунів у Китаї. Це дозволило їй продати 641 000 електромобілів за перші шість місяців цього року - на понад 300% більше, ніж за той самий період 2021 року, і на 14% більше, ніж Tesla за той самий період.

Але ось у чому справа, не всі електромобілі однакові. Tesla продає лише «BEV» - тобто батарейні електромобілі, які працюють виключно від електрики. BYD, з іншого боку, продає BEV та багато «PHEV» - тобто гібридні електромобілі з підзарядкою від мережі. PHEV мають акумулятор плюс звичайний бензиновий двигун для більш тривалих поїздок, але все ще вважаються «нульовими викидами» за правилами продажів Китаю. Іншими словами, PHEV отримують переваги від меншого страху перед обмеженим пробігом, але отримують таку ж підтримку субсидій у Китаї, найбільшому автомобільному ринку світу. Це - в поєднанні з меншими проблемами BYD із заводами в країні - може пояснити, як BYD обійшла Tesla.

Товари

Ще один удар по споживачам, які вже борються зі зростанням цін практично на все, ціни на електроенергію в Європі встановили нові рекорди цього тижня. Німецька електроенергія на наступний рік, європейський орієнтир, у четвер досягла рекордних €350 за мегават-годину, оскільки зростають побоювання щодо наближення дефіциту газу після того, як Росія скоротила постачання енергії до найбільшої економіки Європи.

Енергетична криза в Німеччині вже погіршилася минулого місяця після того, як уряд підвищив рівень ризику газу в країні до «тривожного», на один крок нижче від останнього етапу «надзвичайної ситуації», який передбачав би раціонування газу. Ця таблиця показує, як працюють рівні ризику газу в Німеччині.

Німеччина, яка все ще залежить від Росії більш ніж на третину свого газу, ввела початковий етап «раннього попередження» в березні після того, як Росія вимагала оплати в рублях, що спонукало Німеччину готуватися до можливого скорочення поставок. Це скорочення відбулося минулого місяця після того, як «Газпром» скоротив поставки через ключовий газопровід «Північний потік» на 60%. Цей крок спонукав Німеччину підвищити рівень ризику газу до «тривожного».

Перейдемо до сьогодні, і Росія готова зупинити газопровід «Північний потік» на технічне обслуговування 11 липня на десять днів. Але кілька німецьких чиновників побоюються, що Росія може скористатися плановими роботами з технічного обслуговування, щоб повністю перекрити крани, залишивши найбільшу економіку Європи без основного джерела газу. Це, безумовно, спровокувало б третій і найвищий рівень «надзвичайної ситуації», який передбачав би державний контроль над розподілом газу та пряме раціонування газу.

Такий сценарій був би руйнівним для німецької економіки. Графік нижче показує оцінку Німецького центрального банку потенційних втрат для економіки через скорочення виробництва в разі раціонування природного газу. Згідно з оцінками, Німеччина може зазнати 8,6% падіння економічного випуску в першому кварталі 2023 року, що призведе до однієї з найгірших рецесій в її новітній історії.

Наступний тиждень

Наступного тижня в США офіційно розпочнеться сезон звітності за другий квартал. Як завжди, фінансові компанії розпочнуть звітність у четвер та п'ятницю, серед них JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley та Wells Fargo. Інвестори будуть особливо уважно стежити за економічними прогнозами фінансових гігантів та за тим, чи вважають вони, що економіка США дійсно прямує до рецесії. Крім того, у середу Великобританія опублікує дані про ВВП за червень. За нею в четвер Китай опублікує дані про ВВП за другий квартал.