Bất động sản siêu thực: Cuộc di cư sắp tới

Thị trường bất động sản đang đi về đâu sau đại dịch?

Trước đại dịch, chúng ta đã nghe nói rằng giá bất động sản quá cao, nhà ở không thể tiếp cận được với tầng lớp trung lưu, các đô thị lớn quá đông đúc,... Cuộc khủng hoảng hiện tại dường như sẽ giải thoát chúng ta khỏi tất cả những vấn đề này. Nhưng cái giá phải trả sẽ là gì?

Luật giãn cách xã hội đã mang lại những thay đổi đáng kể trong lĩnh vực dịch vụ ăn uống và lưu trú. Hầu hết các nhà hàng, quán bar và câu lạc bộ hoạt động theo mô hình lợi nhuận thấp, khối lượng lớn và đang đối mặt với nguy cơ tuyệt chủng trong bối cảnh hiện tại các hạn chế do khủng hoảng coronavirus áp đặt. Dữ liệu ban đầu từ Ý, cho thấy rằng sau khi mở cửa trở lại, hơn 25% các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ ăn uống và lưu trú có thể sẽ không bao giờ mở cửa trở lại. Đối với những người còn lại trong kinh doanh, tỷ lệ vỡ nợ được quan sát có thể đạt đỉnh trong 12 tháng tới.

Sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại trực tuyến là một mối đe dọa nghiêm trọng đối với bất động sản thương mại.  Làm việc từ xa làm giảm áp lực lên cơ sở hạ tầng và sẽ làm giảm tỷ lệ lấp đầy văn phòng.

Xu hướng nặng nề đầu tiên trong lĩnh vực bất động sản là sự sụt giảm mạnh về giá bất động sản thương mại. Hơn nữa, một số bất động sản thương mại có thể mất hoàn toàn giá trị và được chuyển đổi thành nhà ở, nếu có thể.

Xu hướng nặng nề thứ hai là sự sụt giảm đáng kể về giá nhà ở. Sự sụt giảm dự kiến ​​sẽ cao hơn ở các đô thị, nơi chúng ta sẽ chứng kiến ​​sự di cư về các khu vực ít tập trung hơn. Thật vậy, khi bạn là một nhà phát triển full-stack thì việc sống và làm việc từ Boise, Idaho thoải mái hơn nhiều so với khu vực San Francisco. Nếu bạn là một nhà thiết kế web thì việc sống ở San Luca ở miền Nam nước Ý rẻ hơn và truyền cảm hứng hơn nhiều, so với một vùng ngoại ô của Frankfurt.

Một xu hướng tăng nhẹ có thể xảy ra ở một số thị trường ngách bao gồm bất động sản công nghiệp và nhà ở nông thôn.
Một yếu tố khác tác động đến giá bất động sản là sự gia tăng có thể dự đoán được lãi suất thế chấp. Mặc dù lãi suất giảm trên toàn diện, nhưng sự gia tăng thất nghiệp và sự co lại GDP lớn đẩy lãi suất thế chấp lên mức cao hơn, do đó tạo thêm áp lực lên nhà ở bất động sản.

Đại dịch có thể định hình lại cảnh quan thị trường bất động sản một cách tàn bạo.  Sự co lại của thị trường phụ thuộc vào quy mô của sự di cư và khả năng của nền kinh tế trong việc hấp thụ cú sốc lớn như vậy.

Vì vậy, ta xuống giải cứu họ khỏi tay người Ai Cập và đưa họ lên khỏi đất đó vào một đất tốt đẹp và rộng rãi, một đất chảy sữa và mật ong.
Xuất Ê-díp-tô Ký 3:8

Tổng quan thị trường

Chỉ số Dow Jones US REIT phản ánh hiệu suất của các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) có trụ sở tại Hoa Kỳ và các công ty khác đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản. Kể từ đầu năm, chỉ số này giảm 21%, kém hiệu quả hơn Dow Jones chỉ giảm 14%. Trong khi chỉ số chứng khoán cho thấy dấu hiệu phục hồi, chỉ số REIT vẫn tập trung xung quanh cùng một mức sau khi phục hồi vào tháng 4.  Nó cung cấp tín hiệu mạnh mẽ về tình hình có thể dự đoán được của thị trường bất động sản.  

Bất động sản nhà ở tiếp tục tạo ra doanh thu kể từ khi bắt đầu đại dịch, nhưng thị trường dự kiến ​​sẽ có sự điều chỉnh đáng kể về giá nhà ở. Mặt khác của huy chương là bất động sản thương mại có thể ở trạng thái trì trệ vô thời hạn, với thu nhập cho thuê ít ỏi và không có giao dịch.

Tập trung:

REITs

Sự tiến hóa của giá REIT cung cấp một bức tranh chính xác về sự gián đoạn dự kiến trên thị trường bất động sản.

Simon Property Group (NYSE: SPG) REIT lớn nhất Hoa Kỳ về bất động sản bán lẻ đã mất hơn 60% vốn hóa thị trường trong bối cảnh đại dịch. Điều này nhấn mạnh tình trạng khó khăn của bất động sản thương mại - Avalonbay Communities (NYSE: AVB) và Equity Residential (NYSE: EQR), REIT đầu tư vào bất động sản nhà ở đã giảm hơn 25% kể từ đầu năm.

Tập trung:

Khách sạn

Cổ phiếu của các chuỗi khách sạn hàng đầu hoạt động kém hiệu quả hơn các chỉ số chứng khoán. Wyndham Worldwide, Choice Hotels và Marriott International đã giảm mạnh hơn S&P 500 và phục hồi ít hơn. Kể từ đầu năm S&P 500 đã giảm khoảng 9,5%, trong khi Wyndham và Marriott đã mất hơn 40% vốn hóa thị trường của họ. Choice Hotels đã công bố một chiến lược chuyển đổi thương hiệu và do đó đã có sự co lại giá nhẹ nhàng hơn là 24%.  Triển vọng của ngành lưu trú không sáng sủa, và số lượng du khách thấp vào đầu mùa hè có thể mang lại thêm sự điều chỉnh.

Triển vọng thị trường

Như dự kiến, ounce vàng và dầu thô Brent tiếp tục tăng. Trong tuần tới, chúng ta có thể chứng kiến ​​giá dừng lại ở mức giá hàng hóa, nhưng về lâu dài, xu hướng nên duy trì tích cực.  Giá Bitcoin dao động quanh mức 9.000 USD và mất đà tăng từ đầu tháng 5. Mặc dù triển vọng vẫn lạc quan về Bitcoin, nhưng thời điểm vẫn chưa chắc chắn.