Bọt bong bóng nhà ở

Trong bài đánh giá tuần này, chúng ta sẽ đi sâu vào thị trường bất động sản. Không phải là bí mật khi Covid đã thúc đẩy thị trường nhà ở toàn cầu: chủ nhà - với lượng tiền mặt dồi dào từ các chương trình hỗ trợ của chính phủ - có nhiều tiền hơn để chi tiêu và lãi suất thế chấp thấp hơn để trả khi các ngân hàng trung ương cắt giảm lãi suất. Hơn nữa, đại dịch đã phổ biến công việc từ xa và khiến người mua nhà săn lùng những không gian rộng lớn hơn. Nhưng thị trường đã bắt đầu nguội đi khi lãi suất cao hơn và lạm phát nóng bỏng làm giảm khả năng chi trả nhà ở. Vì vậy, câu hỏi lớn là, thị trường nhà ở nào đang bọt khí nhất và có thể trải qua những điều chỉnh lớn nhất - và điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế toàn cầu?

Vĩ mô

Thị trường nhà ở toàn cầu, vốn được thúc đẩy bởi Covid, cuối cùng cũng cho thấy dấu hiệu suy yếu khi lãi suất cao hơn và lạm phát nóng bỏng làm giảm khả năng chi trả nhà ở. Câu hỏi lớn hiện nay trong tâm trí của các nhà đầu tư là thị trường nhà ở nào đang bọt khí nhất và có thể trải qua những điều chỉnh lớn nhất?

Giúp chúng ta đánh giá điều đó là một bảng điểm tiện dụng (được hiển thị bên dưới) của Bloomberg Economics kết hợp năm thước đo rủi ro bất động sản. Tỷ lệ giá nhà so với giá thuê và tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đánh giá tính bền vững và khả năng chi trả, tăng trưởng giá nhà (theo cả giá trị thực và danh nghĩa) đo lường động lực giá, và tăng trưởng tín dụng đánh giá rủi ro. Tăng trưởng quá mức trong tín dụng hộ gia đình, sau tất cả, có thể là dấu hiệu của rắc rối phía trước, giống như ở Mỹ trước cuộc khủng hoảng thế chấp cận biên.

Bloomberg tính toán điểm tổng thể cho mỗi quốc gia bằng cách tính trung bình điểm z của mỗi tỷ lệ - một thước đo cho biết tỷ lệ của một quốc gia cách xa trung bình bao nhiêu. Các quốc gia dẫn đầu với thị trường nhà ở bọt khí nhất - khiến chúng đặc biệt dễ bị tổn thương trước những điều chỉnh lớn - là New Zealand, Cộng hòa Séc, Úc, Canada và Bồ Đào Nha.

Nhưng phân tích cũng cho thấy rằng sự bọt khí khá phổ biến: 19 quốc gia OECD có tỷ lệ giá nhà so với giá thuê và giá nhà so với thu nhập kết hợp cao hơn hiện nay so với trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - một dấu hiệu cho thấy giá đã vượt ra khỏi mức cơ bản và đang trở nên không bền vững. Hơn nữa, chỉ số giá nhà toàn cầu của IMF, bao gồm 57 quốc gia, cao hơn nhiều so với mức đỉnh trước đó vào năm 2008.

Điều này quan trọng bởi vì một bong bóng nhà ở toàn cầu có khả năng vỡ sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu theo một số cách. Thứ nhất, sự sụt giảm mạnh giá nhà có thể làm giảm đáng kể tài sản và dẫn đến sự co lại chi tiêu của người tiêu dùng. Thứ hai, sự trì trệ hoặc suy giảm trong xây dựng và bán bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng toàn cầu vì những hoạt động này là những nhân tố nhân lên lớn của hoạt động kinh tế trên toàn thế giới. Thứ ba, thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng đến cho vay của ngân hàng khi rủi ro tín dụng xấu tăng lên, làm nghẹt dòng tín dụng mà nền kinh tế phát triển dựa vào. Những rủi ro này thậm chí còn nghiêm trọng hơn đối với các quốc gia đứng đầu bảng điểm của Bloomberg.

Để chắc chắn, ngay cả khi giá giảm, các nhà phân tích cho rằng việc lặp lại cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 là không thể. Thứ nhất, hiện tại vẫn còn quá ít nhà có sẵn. Nguồn cung nhà ở đã trở nên cứng nhắc hơn, với nhu cầu tăng dẫn đến giá cao hơn thay vì xây dựng nhiều hơn. Trong ngắn hạn, tình trạng thiếu lao động và vật liệu đang diễn ra có khả năng ngăn cản sự gia tăng lớn về nguồn cung, điều này thường sẽ làm giảm giá.

Thứ hai, thị trường nhà ở khỏe mạnh hơn so với năm 2008. Tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn, chủ nhà có bảng cân đối kế toán khỏe mạnh hơn và ít người hơn có lãi suất thế chấp biến động nhạy cảm với lãi suất. Hơn nữa, sự tăng vọt giá gần đây có liên quan nhiều hơn đến sự thúc đẩy nhu cầu trong thời kỳ đại dịch hơn là đầu cơ thuần túy.

Thứ ba, về mặt cấu trúc, nhu cầu nhà ở vẫn mạnh. Nhiều thế hệ thiên niên kỷ đang ở độ tuổi mua nhà chính, và những thay đổi vĩnh viễn trong điều kiện làm việc - chẳng hạn như các sắp xếp làm việc kết hợp - đã có tác động tích cực đến giá. Hơn nữa, bất động sản là một công cụ phòng hộ lạm phát khá tốt - và đó là điều không dễ tìm thấy. Nếu điều đó không đủ để thuyết phục những người mua tiềm năng mua, thì có lẽ nó đủ để ngăn cản một số chủ nhà hiện tại bán nhà.

Cổ phiếu

Hãy chuẩn bị tinh thần: Các nhà đầu tư của Tesla đã có rất nhiều điều để tiêu hóa trong tuần này. Đầu tiên, nhà sản xuất xe điện đã công bố một bản cập nhật vào cuối tuần cho thấy giao hàng xe toàn cầu của họ đã giảm trong quý trước so với quý trước - lần đầu tiên điều này xảy ra trong hơn hai năm. Công ty đã giao khoảng 255.000 xe trong quý kết thúc vào tháng 6 - ít hơn dự kiến ​​và giảm gần 60.000 so với quý trước. Sự sụt giảm chủ yếu do nhà máy Thượng Hải của Tesla, bị ảnh hưởng bởi các lệnh phong tỏa liên quan đến Covid trên khắp thành phố kéo dài trong nhiều tuần.

Thứ hai, Tesla đang lên kế hoạch tạm dừng sản xuất tại các nhà máy của mình ở cả Thượng Hải và Đức trong vài tuần theo một báo cáo mới được đưa ra vào thứ Hai. Thứ ba, dữ liệu mới được công bố vào thứ Ba cho thấy BYD của Trung Quốc, được hỗ trợ bởi Warren Buffett, vượt qua Tesla trở thành nhà sản xuất xe điện lớn nhất thế giới về doanh số bán hàng. Chỉ một số ít nhà máy của BYD được đặt tại các khu vực bị ảnh hưởng bởi các lệnh phong tỏa nghiêm trọng nhất của Trung Quốc. Điều đó cho phép họ bán được 641.000 xe điện trong sáu tháng đầu năm nay - tăng hơn 300% so với cùng kỳ năm 2021 và nhiều hơn 14% so với Tesla trong cùng kỳ.

Nhưng vấn đề là, không phải tất cả các xe điện đều giống nhau. Tesla chỉ bán "BEV" - tức là xe điện chạy bằng pin, hoàn toàn chạy bằng điện. Mặt khác, BYD bán BEV và rất nhiều "PHEV" - tức là xe điện hybrid cắm điện. PHEV có pin cộng thêm động cơ chạy bằng xăng thông thường cho những hành trình dài hơn, nhưng vẫn được coi là "không phát thải" theo quy định bán hàng của Trung Quốc. Nói cách khác, PHEV có lợi thế là lo lắng ít hơn về phạm vi hoạt động nhưng vẫn nhận được hỗ trợ trợ cấp tương tự ở Trung Quốc, thị trường ô tô lớn nhất thế giới. Điều đó - kết hợp với việc BYD gặp ít vấn đề hơn về nhà máy ở nước này - có thể giúp giải thích lý do tại sao BYD vượt qua Tesla.

Hàng hóa

Trong một đòn giáng khác vào người tiêu dùng vốn đang vật lộn với giá cả tăng vọt của hầu hết mọi thứ, giá điện ở châu Âu đã lập kỷ lục mới trong tuần này. Điện năng của Đức cho năm tới, điểm chuẩn của châu Âu, đã chạm mức kỷ lục 350 euro/megawatt-giờ vào thứ Năm khi lo ngại về tình trạng thiếu khí đốt sắp xảy ra gia tăng sau khi Nga cắt giảm nguồn cung năng lượng cho nền kinh tế lớn nhất châu Âu.

Cuộc khủng hoảng năng lượng của Đức đã trở nên tồi tệ hơn vào tháng trước sau khi chính phủ nâng mức rủi ro khí đốt của nước này lên giai đoạn "báo động", chỉ còn một bước nữa là giai đoạn "khẩn cấp" cuối cùng, sẽ bao gồm việc phân phối khí đốt theo định mức. Bảng này cho thấy cách thức hoạt động của các mức rủi ro khí đốt của Đức.

Đức, vẫn phụ thuộc vào Nga hơn một phần ba lượng khí đốt của mình, đã ban hành giai đoạn "cảnh báo sớm" ban đầu vào tháng 3 sau khi Nga yêu cầu thanh toán bằng rúp khiến Đức phải chuẩn bị cho khả năng bị cắt giảm nguồn cung. Việc cắt giảm đó đã xảy ra vào tháng trước sau khi Gazprom cắt giảm lượng hàng hóa vận chuyển qua đường ống dẫn khí Nord Stream chính xuống 60%. Động thái này đã khiến Đức nâng mức rủi ro khí đốt lên giai đoạn "báo động".

Nhanh chóng đến ngày nay, và Nga đang chuẩn bị đóng đường ống dẫn khí Nord Stream để bảo trì vào ngày 11 tháng 7 trong mười ngày. Nhưng một số quan chức Đức lo ngại rằng Nga có thể tận dụng công việc bảo trì đã lên kế hoạch để đóng van vĩnh viễn, khiến nền kinh tế lớn nhất châu Âu không có nguồn cung khí đốt chính. Điều đó chắc chắn sẽ kích hoạt mức "khẩn cấp" thứ ba và cao nhất, sẽ bao gồm việc nhà nước kiểm soát phân phối khí đốt và phân phối khí đốt theo định mức.

Một kịch bản như vậy sẽ là thảm họa đối với nền kinh tế Đức. Biểu đồ bên dưới cho thấy ước tính của ngân hàng trung ương Đức về mức tổn thất tiềm ẩn đối với nền kinh tế do việc cắt giảm sản xuất trong trường hợp phân phối khí đốt theo định mức. Theo ước tính, Đức có thể chứng kiến ​​sự sụt giảm sản lượng kinh tế 8,6% trong quý đầu tiên của năm 2023, điều này sẽ đẩy nước này vào một trong những cuộc suy thoái tồi tệ nhất trong lịch sử gần đây.

Tuần tới

Mùa báo cáo thu nhập quý II chính thức bắt đầu ở Mỹ vào tuần tới. Như thường lệ, các công ty tài chính sẽ khởi động với một số cái tên lớn báo cáo vào thứ Năm và thứ Sáu như JPMorgan, Citigroup, Morgan Stanley và Wells Fargo. Các nhà đầu tư sẽ đặc biệt chú ý đến triển vọng kinh tế của các ông lớn tài chính và liệu họ có nghĩ rằng nền kinh tế Mỹ thực sự đang hướng đến suy thoái hay không. Ở nơi khác, Anh sẽ công bố dữ liệu GDP tháng 6 vào thứ Tư. Tiếp theo là Trung Quốc vào ngày hôm sau công bố GDP quý II.