不動産：迫り来る脱出

パンデミック後の不動産市場はどこへ向かうのか？

パンデミック以前は、不動産価格が高すぎる、住宅は中流階級にとって手の届かないものになっている、大都市は過密になっている...といった話を耳にしていました。現在の危機は、一見、これらの問題から私たちを救ってくれるように思えます。しかし、その代償は何でしょうか？

ソーシャルディスタンスのルールは、すでに飲食業や宿泊業に大きな変化をもたらしています。ほとんどのレストラン、バー、クラブは、高回転率・低利益率のモデルで運営されており、コロナウイルスの危機によって課せられた現在の制約の中で、絶滅の危機に瀕しています。イタリアからの初期のデータによると、再開後、飲食業や宿泊業で営業している企業の25％以上が二度と営業を再開しない可能性があります。営業を続ける企業にとっては、観察されたデフォルト率が今後12か月でピークに達する可能性があります。

オンラインコマースの急増は、商業用不動産にとって深刻な脅威となっています。リモートワークはインフラストラクチャへの圧力を軽減し、オフィスにおける稼働率を低下させるはずです。

不動産セクターにおける最初の大きな傾向は、商業用不動産価格の大幅な下落です。さらに、一部の商業用不動産は完全に価値を失い、可能な場合は住宅に転換される可能性があります。

2番目の大きな傾向は、住宅価格の大幅な下落です。この下落は、大都市圏でより顕著に見られ、人口が密集していない地域への移住が見られるでしょう。実際、フルスタックの開発者であれば、サンフランシスコエリアよりもアイダホ州ボイジーに住んで働く方が快適でしょう。ウェブデザイナーであれば、フランクフルト郊外よりもイタリア南部のサン・ルカに住む方が安価で刺激的です。

工業用不動産や郊外の住宅を含む一部のニッチ市場では、わずかな上昇傾向が見られる可能性があります。
不動産価格に影響を与えるもう一つの要因は、住宅ローン金利の予想される上昇です。全般的に金利が低下しているにもかかわらず、失業率の上昇とGDPの大幅な縮小により、住宅ローン金利は上昇し、不動産住宅へのさらなる圧力となっています。

パンデミックは、不動産市場の景観を容赦なく変えつつあります。市場の縮小は、移住の規模と、経済がそのような大きなショックを吸収する能力に依存します。

そこで、私は彼らをエジプト人の手から救い出し、その地から、乳と蜜の流れる良い広大な地へ導くために下って来たのだ。出エジプト記 3:8

市場概要

ダウ・ジョーンズ米国REIT指数は、米国を拠点とする不動産投資信託（REIT）および不動産に直接または間接的に投資するその他の企業のパフォーマンスを反映しています。年初来、この指数は21％下落し、わずか14％下落したダウ・ジョーンズを下回っています。株式指数は回復の兆しを見せていますが、REIT指数は4月の反発後もほぼ同じ水準にとどまっています。これは、不動産市場の将来の見通しについて、強いシグナルを発しています。

住宅用不動産は、パンデミック発生以来、収益を生み出し続けていますが、市場は住宅価格の大幅な調整を予想しています。一方、商業用不動産は、賃貸料収入が少なく、取引もほとんどないため、無期限に宙ぶらりんの状態が続く可能性があります。

注目ポイント:

REIT

REITの価格の推移は、不動産市場における予想される混乱を正確に示しています。

米国の小売不動産における最大のREITであるサイモン・プロパティ・グループ（NYSE：SPG）は、パンデミックの中で時価総額の60％以上を失いました。これは、商業用不動産の非常に苦境に陥っている状況を浮き彫りにしています。アバロンベイ・コミュニティーズ（NYSE：AVB）とエクイティ・レジデンシャル（NYSE：EQR）は、住宅用不動産に投資するREITであり、年初来25％以上下落しています。

注目ポイント:

ホテル

大手ホテルチェーンの株価は、株式指数を下回っています。ウィンダム・ワールドワイド、チョイス・ホテルズ、マリオット・インターナショナルは、S＆P 500よりも大きく下落し、回復も遅れています。年初来、S＆P 500は約9.5％下落したのに対し、ウィンダムとマリオットは時価総額の40％以上を失っています。チョイス・ホテルズはブランド転換戦略を発表したため、価格の下落は24％と緩やかでした。宿泊業の展望は明るくないため、夏の初めに観光客が少なくなることで、さらなる調整が起こる可能性があります。

市場の見通し

予想通り、金価格は上昇を続け、ブレント原油も上昇を続けています。来週は、商品価格が横ばいになる可能性がありますが、長期的に見ると、上昇トレンドは続くと予想されます。ビットコインの価格は9,000ドル前後で推移し、5月初旬の勢いを失っています。ビットコインの将来性は依然として強気ですが、時期は不確かです。