住宅バブル

今週のレビューでは、不動産市場を詳しく見ていきます。 Covidが世界の住宅市場を活性化させたことは周知の事実です。 政府の支援プログラムによって現金が潤沢になった住宅所有者は、 中央銀行が金利を引き下げたため、より多くの資金を支出することができ、 住宅ローン金利も低くなりました。 さらに、パンデミックによりリモートワークが普及し、 住宅購入者はより広いスペースを求めて探し始めました。 しかし、金利の上昇と急激なインフレが住宅の購入可能性を損なうにつれて、 市場は冷え込み始めています。 そこで大きな疑問は、どの住宅市場が最も過熱しており、 最大の調整を経験する可能性があるのか、 そしてそれが世界経済にどのような影響を与えるのかということです。

マクロ

Covidによって活気づいていた世界の住宅市場は、 金利の上昇と急激なインフレが住宅の購入可能性を損なうにつれて、 ついに弱さの兆候を示し始めています。 投資家の間で今、大きな疑問となっているのは、 どの住宅市場が最も過熱しており、 最大の調整を経験する可能性があるのかということです。

その評価に役立つのが、 ブルームバーグエコノミクスが作成した便利なスコアボード（以下に示す）です。 このスコアボードは、不動産リスクの5つの指標を組み合わせています。 家賃に対する住宅価格と所得に対する住宅価格の比率は、 持続可能性と購入可能性を評価し、 住宅価格の伸び（実質と名目）は価格の勢いを測定し、 信用成長はリスクを評価します。 結局のところ、世帯の信用が過剰に増加することは、 サブプライム住宅ローン危機前の米国のように、 将来のトラブルの兆候となる可能性があります。

ブルームバーグは、各国の5つの比率のZスコア（国の比率が平均値からどれだけ離れているかを測定する指標）を平均して、 各国の総合スコアを算出しています。 最もバブル的な住宅市場を持つ国 – つまり、大きな調整に対して特に脆弱な国 – は、 ニュージーランド、チェコ共和国、オーストラリア、カナダ、ポルトガルです。

しかし、この分析はまた、 過熱は非常に広範囲にわたっていることを示しています。 19のOECD加盟国では、 家賃に対する住宅価格と所得に対する住宅価格の比率が、 2008年の金融危機前に比べて現在の方が高くなっています。 これは、価格がファンダメンタルズから乖離し、 持続不可能になっていることを示しています。 さらに、57カ国を対象としたIMFの世界住宅価格指数は、 2008年のピークを大きく上回っています。

これは重要なことです。なぜなら、 世界の住宅バブルが崩壊した場合、世界経済に打撃を与えるからです。 第一に、住宅価格が急落すると、 富が大幅に減少する可能性があり、消費支出の縮小につながる可能性があります。 第二に、不動産建設と販売の停滞または不振は、 これらの活動が世界中の経済活動を大きく拡大する要因であるため、 世界経済の成長に直接的な影響を与えます。 第三に、不動産市場の低迷は、 不良債権のリスクが高まるため、銀行の融資に打撃を与え、 経済が繁栄するために不可欠な信用の流れを阻害します。 これらのリスクは、ブルームバーグのスコアボードで上位にランクインしている国々にとって、 さらに深刻です。

確かに、価格が下落しても、アナリストは2008年の住宅バブル崩壊の再来は起こりにくいと考えています。 第一に、現在でも住宅の供給は不足しています。 住宅供給はより非弾力的になり、需要の増加により、 建設の増加ではなく、価格の上昇につながっています。 短期的に、労働力と資材の不足が続いているため、 通常は価格を抑制するような供給の大幅な増加は、 見込まれません。

第二に、住宅市場は2008年よりも健全です。 融資基準ははるかに厳格になり、住宅所有者のバランスシートは健全化し、 金利に敏感な変動金利住宅ローンを組んでいる人ははるかに少なくなりました。 さらに、最近の価格の上昇は、 純粋な投機ではなく、パンデミック時代の需要の増加によるものが大きいです。

第三に、構造的に、住宅の需要は依然として強い。 より多くのミレニアル世代が住宅購入のピーク年齢に達しており、 ハイブリッドワークなどの労働条件の永続的な変化は、 価格にとってプラスに働いています。 さらに、不動産はインフレに対するかなり良いヘッジであり、 それは簡単に見つかるものではありません。 それが、将来の購入者を説得するのに十分でなくても、 現在の住宅所有者の一部が売却することを阻止するのに十分な可能性があります。

株式

身構えてください。テスラの投資家は今週、 多くの情報を消化しなければなりませんでした。 まず、週末に発表されたEVメーカーの最新情報によると、 世界での車両納入台数は、前四半期から減少しました。 これは、2年以上で初めてのことです。 同社は、6月で終了した四半期に約25万5,000台の車を納入しました。 これは予想を下回るものであり、前四半期から約6万台減少しました。 この減少は、主にテスラの上海工場によるもので、 上海市で数週間続いたCovid関連のロックダウンの影響を受けました。

第二に、 テスラは、上海とドイツの工場での生産を数週間停止する計画であると、 月曜日に発表された新しいレポートで明らかになりました。 第三に、火曜日に発表された新しいデータによると、 ウォーレン・バフェットが支援する中国のBYDは、 販売台数でテスラを抜いて世界最大のEVメーカーになりました。 BYDの工場のほんの一部が、中国で最も厳しいロックダウンに見舞われた地域に位置しています。 そのため、今年上半期には64万1,000台のEVを販売することができました。 これは、2021年の同時期と比べて300％以上増加し、 テスラが同時期に販売した台数を14％上回っています。

しかし、ここで重要なのは、すべてのEVが同じではないということです。 テスラは、「BEV」のみを販売しています。 つまり、電気のみで動くバッテリー式EVです。 一方、BYDはBEVと「PHEV」を販売しています。 つまり、プラグインハイブリッド電気自動車です。 PHEVは、バッテリーに加えて、長距離走行用の通常のガソリンエンジンを搭載していますが、 中国の販売規則では依然として「ゼロエミッション」とみなされています。 言い換えれば、PHEVは航続距離の不安を軽減しながら、 世界最大の自動車市場である中国では、 同じように補助金を受けられます。 これが、BYDがテスラを抜いた理由を説明するのに役立つ可能性があります。 中国では、BYDの工場は、テスラよりもロックダウンの影響を受けにくかったからです。

コモディティ

すでにあらゆるものの価格高騰に苦しんでいる消費者に、 さらなる打撃を与える出来事として、 今週、ヨーロッパの電力価格が過去最高を記録しました。 ヨーロッパの基準となる来年のドイツの電力価格は、 木曜日に1メガワット時あたり350ユーロという過去最高値を記録しました。 これは、ロシアがヨーロッパ最大の経済圏へのエネルギー供給を削減したことで、 ガス不足が迫っているという懸念が高まっているためです。

ドイツのエネルギー危機は、 政府がガスのリスクレベルを「警戒」段階に引き上げたことで、 先月さらに悪化しました。 これは、ガス配給を行う最終的な「緊急」段階の1つ手前の段階です。 この表は、ドイツのガスのリスクレベルの仕組みを示しています。

ロシアからのガス依存度が3分の1を超えているドイツは、 ロシアがルーブルでの支払いを要求したことで、 3月に最初の「早期警戒」段階を発令しました。 これは、ロシアが供給を削減する可能性に備えるためでした。 その削減は、 ガズプロムが主要なノルドストリームパイプラインを通る輸送量を60％削減したことで、 先月発生しました。 この動きを受けて、ドイツはガスのリスクレベルを「警戒」段階に引き上げました。

そして今日、 ロシアは7月11日にノルドストリームパイプラインを10日間、 メンテナンスのために停止する予定です。 しかし、ドイツのいくつかの当局者は、 ロシアが計画されているメンテナンス作業を利用して、 完全にガス供給を停止する可能性があると懸念しています。 そうなれば、ヨーロッパ最大の経済圏は、 主要なガス供給源を失うことになります。 そうなれば、間違いなく3番目の、最も深刻な「緊急」レベルが引き起こされ、 ガス配給の国家管理とガスの配給制限が行われることになります。

このようなシナリオは、ドイツ経済にとって壊滅的なものとなるでしょう。 下のグラフは、ドイツ中央銀行が推定した、 天然ガスの配給制限による生産の縮小が経済に与える潜在的な損失を示しています。 推定によると、ドイツは2023年第1四半期に経済生産が8.6％減少する可能性があり、 これは、最近のドイツ史上最悪の不況の1つに陥る可能性があります。

来週

来週、米国で第2四半期の決算発表シーズンが正式に始まります。 いつものように、金融セクターが最初に決算を発表します。 木曜日と金曜日に、JPモルガン、シティグループ、モルガン・スタンレー、 ウェルズ・ファーゴなどの大企業が発表する予定です。 投資家は、金融大手による経済見通し、 特に米国経済が実際に不況に向かっているかどうかについて、 特に注目するでしょう。 その他では、英国は水曜日に6月のGDPデータを発表する予定です。 その翌日には、中国が第2四半期のGDPを発表する予定です。